(Xây dựng) – Những khó khăn chưa từng có về thủ tục pháp lý, dòng vốn…đang đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào tình cảnh đình trệ. Muốn tồn tại, hàng loạt tập đoàn bất động sản đang phải cắt giảm hàng vạn nhân sự, đẩy nhiều người lao động cùng gia đình vào tình cảnh lao đao. Điều lo lắng và với khả năng lan tỏa, tác động to lớn của bất động sản, hàng chục ngành nghề, lĩnh vực và hàng triệu người làm công ăn lương đang bị bần cùng hóa. Tất cả đang chờ giải pháp cụ thể cho lĩnh vực đầu tàu của nền kinh tế.
 |
| Thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn khi cung – cầu mất cân đối, chính sách tín dụng thắt chặt… |
Thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động…), đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, phát triển đô thị, du lịch…Đóng góp trung bình của ngành Xây dựng và bất động sản vào GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách. Trong đó, ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP.
Bất động sản là lĩnh vực đầu kéo của nền kinh tế, có tác động lan tỏa vào nhiều ngành nghề khác. Theo tính toán, tỷ lệ tác động lan tỏa của bất động sản là 1,3% - 1,4%, tức là 1% tăng trưởng bất động sản sẽ tạo ra 1,3% - 1,4% tăng trưởng của nền kinh tế. Bất động sản suy thoái sẽ gây hiệu ứng domino và tình trạng “chết chùm” của hàng nghìn doanh nghiệp sản xuất, các ngành nghề khác, ảnh hưởng đến sinh kế của hàng triệu người.
Năm 2022, thị trường bất động sản ở nước ta được kiểm soát, tăng trưởng vào các tháng đầu năm, nhưng có xu hướng giảm dần và trầm lắng vào nửa cuối năm do gặp nhiều khó khăn, tình trạng thiếu nguồn cung, thiếu cân đối trong cơ cấu sản phẩm...Dòng vốn tín dụng bị thắt chặt, pháp lý dự án liên tục vướng mắc khiến nguồn cung, thanh khoản sụt giảm ở hầu hết các phân khúc. Đặc biệt, trong bối cảnh có nhiều biến động về tài chính, tín dụng, người mua lại càng thận trọng trong việc “xuống tiền” vào bất động sản. Thị trường bất động sản trầm lắng đang kéo theo sự đình trệ của nhiều thị trường khác.
Thống kê mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, gần 40% doanh nghiệp địa ốc phá sản trong năm 2022 vì khó khăn dòng tiền, giá nguyên vật liệu leo thang. Bên cạnh đó, loạt sai phạm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu bị cơ quan quản lý xử lý trong năm 2022 đã tác động không nhỏ tới tâm lý nhà đầu tư, thị trường.
Bà Đỗ Thị Phương Lan - Phụ trách tái cấu trúc cho Tập đoàn Novaland cho biết, đối với các khoản vay trong nước, doanh nghiệp có rất nhiều khó khăn và đang tiếp tục làm việc với các ngân hàng để tháo gỡ khó khăn này. Trên cơ sở đó, Novaland đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.
Bà Nam cho hay, Novaland là doanh nghiệp tiên phong trong việc phát triển các đô thị vệ tinh. Tại các dự án đô thị vệ tinh này, doanh nghiệp phải đầu tư rất nhiều hạ tầng. Cho nên nguồn vốn đổ vào hạ tầng rất lớn.
Đồng ý kiến, ông Lê Trọng Khương - Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết, kênh huy động vốn từ trái phiếu đang gặp bế tắc. Để giải quyết tình trạng khó khăn này, doanh nghiệp đề nghị Ngân hàng Nhà nước và các bộ, ngành xem xét có phương án để hỗ trợ các doanh nghiệp tồn tại và phát triển tốt. Theo đó, có như vậy, các trái chủ mới cảm thấy yên tâm đầu tư. Doanh nghiệp cũng đề xuất Ngân hàng Nhà nước nới room cho vay để có nguồn vốn kinh doanh và đầu tư.
Bản thân Hưng Thịnh Land thời gian vừa qua cũng có kế hoạch xây nhà ở xã hội và cũng cần phải có nguồn vốn huy động nhưng cũng đang gặp bế tắc. Vì thế doanh nghiệp này đề xuất Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại nghiên cứu về lãi suất để có một mức phù hợp hỗ trợ cho các doanh nghiệp tạo ra các sản phẩm vừa túi tiền cho người dân.
Tại Báo cáo số 09/BC-BXD ngày 19/1/2023 của Bộ Xây dựng về việc công bố thông tin nhà ở và thị trường bất động sản trong Quý IV và cả năm 2022. Bộ Xây dựng cho biết: Trong năm 2022, các dự án bất động sản mới được cấp phép tiếp tục giảm so với các năm 2021 khiến nguồn cung bất động sản, nhà ở đặc biệt là nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp vẫn còn hạn chế. Cụ thể, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại: Cả nước có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021); có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so với năm 2021); có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 55,2% so với năm 2021).
Đối với dự án nhà ở xã hội: Trên cả nước có 09 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.
Đối với dự án nhà ở công nhân: Trên cả nước có 02 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; có 01 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 04 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.
Đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng: Trên cả nước có 12 dự án được cấp phép, số lượng dự án bằng khoảng 23% so với năm 2021; có 30 dự án đã hoàn thành xây dựng.
Nguyên nhân do đâu?
Năm 2022, vẫn là năm các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý (như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO; có Tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại. Nhìn chung, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, do: Khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án; Lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp; Thiếu dòng tiền để trả cho doanh nghiệp cung ứng và trả lương người lao động do chủ đầu tư không có nguồn để thanh toán và thực hiện các nghĩa vụ thuế; Khách hàng mua bất động sản khó tiếp cận vốn vay của các tổ chức tín dụng gián tiếp ảnh hưởng đến thanh khoản các sản phẩm, dự án bất động sản dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư; Các doanh nghiệp gặp khó khăn trong phát hành trái phiếu và huy động vốn dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chia sẻ: Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở,... nên vẫn bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.
Giai đoạn 2019 - 2021 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp với số lượng phát hành tăng đột biến làm gia tăng áp lực đáo hạn giai đoạn 2022 - 2026. Theo Bộ Tài chính, trong năm 2022, khối lượng trái phiếu đáo hạn vào khoảng 144.500 tỷ đồng, trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2% (khoảng 62.470 tỷ đồng), riêng cuối năm 2022, giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản đạt khoảng 37.000 tỷ đồng. Lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phải đáo hạn năm 2023, tương đương khoảng 100 nghìn tỷ đồng, năm 2024 cũng tương tự. Vậy tiền đâu để trả? Vấn đề này đối mặt với rất nhiều hệ lụy, khó khăn dồn khó khăn, khó khăn này làm giảm nguồn cung ra thị trường, gây ảnh hưởng trực tiếp tới hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư, đồng thời gián tiếp bởi những hậu quả chung của nền kinh tế khi ngành bất động sản lâm nguy.
Trong khi đó, khách hàng có nhu cầu mua bất động sản bị “làm khó” bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Vì vậy, nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống, gây sụt giảm doanh số bán hàng cho doanh nghiệp bất động sản. Điều này sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản không thu hồi được vốn, đồng nghĩa với việc không thể trả nợ ngân hàng, đẩy tỷ lệ nợ xấu lên rất cao, có thể đưa hệ thống tín dụng vào tâm thế khủng hoảng.
Mặt khác, doanh nghiệp bất động sản suy yếu sẽ là thời cơ để nhà đầu tư nước ngoài "thâu tóm" phần lớn cổ phần, dự án bất động sản với giá rẻ. Như vậy, thị trường bất động sản dễ bị đẩy vào sự kiểm soát của doanh nghiệp nước ngoài.
Chính vì vậy, để kịp thời ứng phó với tác động, ảnh hưởng của dịch bệnh, chiến tranh, đứt gãy chuỗi cung ứng, giá nguyên vật liệu, thiên tai...đảm bảo an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã luôn quan tâm đến sự phát triển của thị trường bất động sản, ban hành nhiều cơ chế, chính sách, giải pháp và hàng loạt các chỉ đạo điều hành quyết liệt, sâu sát để thị trường bất động sản phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh làm động lực thúc đẩy sự phát triển cho các lĩnh vực, ngành nghề kinh tế khác.
Cùng với những chính sác đồng bộ hiện hữu, gần đây nhất, ngày 14/12/2022, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký Công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở với những chỉ đạo hết sức quyết liệt, cụ thể trên tinh thần "giao tận tay, chỉ tận việc" cho từng bộ, ngành, cơ quan hữu qua trong tháo gỡ những khó khăn hiện tại của thị trường này.
Ngày 17/2 tới đây, sẽ diễn ra Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Hội nghị do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì, diễn ra theo hình thức trực tuyến tại trụ sở Chính phủ và trụ sở UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, dù vào cuộc quyết liệt nhưng giải pháp cụ thể, khả thi và “cửa sáng” cho thị trường bất động sản vẫn chưa có. Trong khi chưa có giải pháp, thị trường bất động sản đang ngày càng xấu đi, có thể kể đến như NovaReal (thuộc Novaland) mới đây đã có thông báo tới khách hàng về việc tạm hoãn thanh toán các khoản theo thỏa thuận ban đầu. Nếu tiếp tục để tình trạng này diễn ra, hậu quả là cả thị trường sẽ đình đốn, kéo theo là cả nền kinh tế bởi bất động sản là lĩnh vực đầu tàu, lan tỏa tới cả hàng chục ngành nghề lĩnh vực.
Nhằm tìm kiếm những giải pháp giúp thị trường bất động sản sớm ổn định trở lại, phóng viên Báo điện tử Xây dựng đã có những cuộc trao đổi với các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Nội dung cụ thể tại bài 2: Cần tư duy thị trường trong quản lý để có thị trường bất động sản lành mạnh bền vững.
Khánh Hòa
Theo
