Hải Phòng: Bất cập trong quy định chia tách đất ở

(Xây dựng) - Nhiều người dân Hải Phòng cho rằng, quy định chia tách đất ở theo Quyết định 1394 có nhiều bất cập. Mới đây, Dự thảo mới về điều kiện tách thửa đất ở tại Hải Phòng vẫn chưa giải quyết được những bất cập đó mà còn gây khó thêm cho người dân.

Người dân cho rằng, Dự thảo quy định chia tách thửa đất chưa phù hợp.

Bất cập trong quy định hiện hành

Tách thửa đất là một nhu cầu cơ bản, thiết yếu của người sở hữu quyền sử dụng đất. Trong điều kiện kinh tế - xã hội phát triển, dân số ngày càng tăng, đất đai hữu hạn thì nhu cầu chia tách thửa ngày càng lớn, yêu cầu được chia tách thửa đất có thể nói là quyền lợi sát sườn của người có quyền sử dụng đất.

Bởi vậy, việc chia tách thửa đã được quy định rõ trong Luật Đất đai 2013 và tại Điều 75, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành việc chia tách thửa đất cho công dân. Luật Đất đai 2013 cho phép UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu và các điều kiện của thửa đất được phép tách thửa, đảm bảo phù hợp với đặc thù kinh tế - xã hội của địa phương.

Tại Hải Phòng, điều kiện tách thửa đất được quy định tại Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND ban hành ngày 25/06/2015. Sau gần 6 năm, quy định này đã bộc lộ nhiều điểm bất cập, khiến công dân gặp nhiều vướng mắc khi đi làm thủ tục hành chính. Cụ thể, tại Điểm a, Khoản 1, Điều 5 của Quyết định 1394 quy định, đối với khu vực đô thị (các phường thuộc quận và thị trấn thuộc huyện): Phần diện tích được tách thửa đảm bảo chỉ giới xây dựng theo quy hoạch, cạnh nhỏ nhất của thửa đất phải ≥ 3,0m và đảm bảo tổng diện tích thửa đất ≥ 30,0m2.

Trên thực tế, nhiều thửa đất do lịch sử để lại hoặc khi chia tách có nhiều hơn 4 cạnh, có những cạnh nhỏ hơn hơn 3m là điều rất bình thường, nhưng nếu chiếu theo quy định này thì không thoả mãn.

Ông Trần Ngọc Tuân – một môi giới bất động sản tại Hải Phòng chia sẻ: “Với quy định như trên, nếu thửa đất có trên 5 cạnh nhưng chỉ một cạnh không đủ 3m thì không thể làm thủ tục tách thửa, dù diện tích của thửa đất sau chia tách đủ điều kiện ≥ 30,0m2. Quy định này đã hạn chế quyền sở hữu đất đai của người dân, dẫn đến tình trạng nhiều người dân có đất ở đô thị không thể chia tách thửa phải chấp nhận chịu phạt khi xây dựng nhà do liên quan đến quy định về mật độ xây dựng và chấp nhận sử dụng chung bìa đỏ trên chính mảnh đất ở do ông cha để lại. Trong trường hợp này, việc xử lý vi phạm trật tự xây dựng của chính quyền địa phương cũng gặp khó khăn vì phạt xong rồi còn phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là tháo dỡ công trình hoặc phần công trình vi phạm”.

Một điểm bất cập nữa tại điểm đ, Khoản 4, Điều 5, Quyết định 1394/2015 của thành phố Hải Phòng: Các thửa đất thuộc diện giao đất ở mới cho hộ gia đình cá nhân làm nhà ở theo quy hoạch thực hiện theo quy định tại Điều 4 Quyết định này… thì không được làm thủ tục tách thửa.

Ông Đỗ H T. (Thôn Bạch Mai, xã Đồng Thái, huyện An Dương) phản ánh, ông nhận chuyển nhượng thửa đất 522m2 tại xã Đồng Thái, thửa đất này được gộp thửa từ nhiều thửa nhỏ, vốn có nguồn gốc xen kẹt, chân tre, đường làng. Hồ sơ thửa đất cho thấy, năm 2004, UBND huyện An Dương có Quyết định số 308/QĐ-UB, theo đó giao đất cho các hộ dân làm nhà ở, tại thời điểm giao đất, không có quy hoạch chi tiết.

“Điều khoản nói rõ trường hợp không được tách thửa: Các thửa đất thuộc diện giao đất ở mới cho hộ gia đình cá nhân làm nhà ở theo quy hoạch thực hiện theo quy định tại Điều 4 Quyết định này. Nhưng đất của tôi được UBND huyện giao đất có thu tiền sử dụng đất làm nhà ở từ năm 2004, không có quy hoạch chi tiết, điều này đã được UBND xã xác nhận, có cả nguồn gốc rõ ràng hẳn hoi mà bị làm khó khi tách thửa”, ông T bức xúc nói. Ông T cho rằng cán bộ hiểu chưa đúng luật, hạn chế quyền sử dụng đất của gia đình ông.

Về trường hợp của ông T, ông Lê Mạnh Hùng – Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Sở Tài nguyên và Môi trường chi nhánh huyện An Dương vẫn khẳng định theo Quyết định 1394 thì đó là đất thuộc diện “giao đất ở mới” nên không thể chia tách thửa.

Trước câu hỏi của phóng viên là: “Theo Khoản 4, Điều 5, Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND quy định “không được phép chia tách các thửa đất thuộc diện giao đất ở mới cho hộ gia đình cá nhân làm nhà ở theo quy hoạch”, nhưng thửa đất của ông T được giao đất ở mới khi chưa hề có quy hoạch, xã cũng đã xác nhận việc này, tại sao lại không cho chia tách? Và lại quy định “không được phép tách các thửa đất thuộc diện giao đất ở mới cho hộ gia đình cá nhân làm nhà ở theo quy hoạch” quy hoạch ở đây phải được hiểu là quy hoạch chi tiết 1/500 của khu đất đã được phê duyệt, không có quy hoạch chi tiết 1/500 của khu đất thì không thể hạn chế quyền chia tách đất ở của người dân được? Thì ông Hùng – Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Sở Tài nguyên và Môi trường chi nhánh huyện An Dương ngập ngừng một lúc rồi nói sẽ nghiên cứu lại.

Ở một diễn biến khác, một cán bộ nguyên là cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện An Dương lại cho rằng: “Vấn đề ở đây là cùng nguồn gốc đất như nhau nhưng chỗ thì cho chia tách, chỗ thì không”?

Dự thảo mới nhận nhiều ý kiến trái chiều

Quy định hiện hành về chia tách đất ở theo Quyết định 1394 đang bị cho là có nhiều bất cập khiến người dân bức xúc như trên. Mới đây, thành phố Hải Phòng ban hành Dự thảo mới về điều kiện tách thửa đất ở vẫn chưa giải quyết được những bất cập đó mà còn gây khó thêm cho người dân.

Theo ông Trần Ngọc Tuân - một môi giới bất động sản tại Hải Phòng, dù quy định mới đang ban hành Dự thảo, qua đọc và nghiên cứu nội dung đăng tải trên báo địa phương, tôi chưa thấy khắc phục những điểm bất cập của quy định cũ. Trong một số điểm của Dự thảo mới còn “rườm rà”, có thể gây khó cho người dân hơn, giảm quyền sử dụng đất. Ví dụ, theo Dự thảo mới đưa ra điều kiện tách thửa: Thửa đất mới hình thành phải đảm bảo các điều kiện như tiếp giáp đường giao thông hiện hữu, đã thể hiện trong hồ sơ địa chính.

Điều này đúng nhưng thực sự không cần thiết, vừa gây khó cho người dân khi làm thủ tục hành chính dù kết quả là như nhau. Trước đây, khi người dân làm thủ tục tách thửa, nếu thửa đất mới chưa có ngõ, chủ đất phải hiến đất để làm lối đi chung (phải đảm bảo tiết diện tối thiểu), hiến đất làm ngõ và tách thửa là đồng thời, thể hiện trên trích đo thửa đất.

Như vậy với quy định mới này, người dân có thể sẽ phải làm thủ tục hiến đất trước, đăng ký biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong, sau đó tiếp tục làm thủ tục tách thửa. Kết quả đầu ra của thủ tục hành chính là như nhau, nhưng phải làm hai lần, mất thời gian của nhân dân, vừa gây áp lực lên hệ thống hành chính, vừa tạo điều kiện nảy sinh tiêu cực.

Đối với Dự thảo quy định mới về điều kiện: thửa đất ở đô thị sau khi chia tách phải có diện tích nhỏ nhất 40m2, có chiều ngang nhỏ nhất 3,5m; đối với khu vực nông thôn phải có diện tích nhỏ nhất 60m2, có chiều ngang nhỏ nhất 4m; và quy định thửa đất chia tách ở đô thị phải giáp đường giao thông mặt đường chỗ hẹp nhất là 2m, chia tách đất ở nông thôn phải giáp đường giao thông mặt đường chỗ hẹp nhất là 3,5m. Bà Nguyễn Thị H. - người dân ở huyện Tiên Lãng cho rằng chưa phù hợp, mang tính chủ quan và chưa sâu sát với điều kiện của nhân dân: “Tôi có 4 người con. Gia đình tôi đang sinh sống trên thửa đất 360m2, một cạnh thửa đất dài 10m và chỉ có cạnh này tiếp giáp đường, chiếu theo quy định này thì không thể chia tách làm 4 cho các con được. Tại sao Hải Phòng không làm như Hà Nội, Hà Nội họ chỉ quy định thửa đất ở sau khi tách có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 03m trở lên?”

Thành phố Hải Phòng là thành phố đang phát triển mạnh, kéo theo đó nhu cầu về nhà ở rất lớn đối với người lao động, quy định mới này sẽ làm cho khả năng có được “mảnh đất cắm dùi” của người lao động nghèo trở nên xa hơn. Chưa kể với những gia đình nghèo đông con, khó có cơ hội được thừa kế, ở trên chính mảnh đất của cha ông. Có thể thấy quy định mới chỉ đưa ra những điều kiện khắt khe hơn, giảm quyền trên đất của người dân.

Ở một điều khoản khác, Dự thảo quy định: Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà trong đó diện tích đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất nhưng không xác định ranh giới đối với diện tích đất ở cũng không được tách thửa…

Theo quy định Điều 143, 144 Luật Đất đai 2013, đất ở nông thôn và đất ở đô thị là loại đất trong đó bao gồm cả vườn, ao liền thửa… Phải chăng Dự thảo mới về điều kiện tách thửa đất ở tại Hải Phòng đang coi đất vườn, ao liền thửa là đất nông nghiệp?

Trao đổi với ông Hà Quốc Việt – Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Sở Tài Nguyên và Môi trường Hải Phòng về những bất cập của Dự thảo, ông này cho rằng, đây mới chỉ là Dự thảo xin ý kiến các cấp ngành. Dự thảo còn phải được Sở Tư pháp Hải Phòng thẩm định mới có thể ban hành. Tuy nhiên với những ý kiến mà phóng viên phản ánh thì ông này nói là “sẽ tiếp thu”.

Như vậy, qua phản ánh của người dân có thể thấy những điểm bất cập trên là không nhỏ, cần phải xem xét chỉnh sửa hoặc quy định cụ thể hơn, gần với thực tế hơn.