Hà Nội: Vụ án sơ thẩm tranh chấp hợp đồng kinh tế của Tòa án Nhân dân huyện Hoài Đức

(Xây dựng) - Trong các ngày 19/8/2020, 26/8/2020 và ngày 12/9/2020 Tòa án Nhân dân huyện Hoài Đức đã xét xử công khai một vụ án “Tranh chấp hợp đồng kinh tế”. Nguyên đơn là Công ty Cổ phần Tasco; bị đơn là Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (Tổng Công ty HUD).

Tranh chấp hợp đồng kinh tế giữa Công ty Cổ phần Tasco và Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị.

Theo nội dung của tòa: Dự án khu đô thị Vân Canh được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) giao cho Tổng Công ty HUD làm Chủ đầu tư thực hiện dự án tại Văn bản số 5736/UBND-CNXD ngày 15/12/2006; đồng thời được UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định số 745/QĐ-UBND ngày 8/5/2007; quy hoạch 1/500 được điều chỉnh tại Quyết định số 2026/QĐ-UBND ngày 7/4/2008.

Ngày 17/6/2008 UBND tỉnh ban hành Quyết định số 1649/QĐ-UBND giao Tổng Công ty HUD là Chủ đầu tư giai đoạn 1 với quy mô 64,1ha đất. Tại Quyết định số 2148/QĐ-UBND ngày 8/7/2008 UBND tỉnh đã giao chính thức 641.790,7m2 tại xã Vân Canh, Di Trạch cho Tổng Công ty HUD thực hiện dự án. Ngày 01/7/2008 UBND tỉnh ban hành Quyết định số 1919/QĐ-UBND thu hồi bổ sung 42.419,3m2 tại xã Vân Canh và xã Di Trạch giao cho Tổng Công ty HUD thực hiện dự án (phần đường kết nối đường Láng – Hòa Lạc đến Quốc lộ 32 từ đoạn Km3+340 đến Km4+068).

Do việc quy hoạch mở rộng Thủ đô Hà Nội nên ngày 31/7/2017, UBND Thành phố Hà Nội đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 Khu đô thị mới Vân Canh tại Quyết định 5092/QĐ-UBND ngày 31/7/2017 với quy mô 69,88ha.

Sau khi hoàn thành các thủ tục pháp lý của dự án, Tổng Công ty HUD đã tiến hành thực hiện cơ bản xong giải phóng mặt bằng, hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật 34,6ha; Phần còn lại tạm dừng chờ điều chỉnh quy hoạch. Hiện trạng đã đầu tư xây dựng 1020 căn hộ thấp tầng trên tổng số 1241 căn hộ theo quy hoạch được duyệt; Xây dựng 2 tòa nhà chung cư 30 tầng tại lô đất CT1.

Trên cơ sở các thủ tục pháp lý của dự án đã hoàn thành, ngày 31/12/2009, Tổng Công ty HUD và Công ty Cổ phần Tasco đã ký Hợp đồng kinh tế số 477/HUD-HĐKT (hợp đồng 477) về việc chuyển giao quyền sử dụng đất và hạ tầng lô đất: BT1, LK03, LK24, LK25, LK26 tại khu đô thị với giá trị hợp đồng là 410.931.497.794 đồng (Bốn trăm mười tỷ, chín trăm ba mốt triệu, bốn trăm chín bảy nghìn, bảy trăm chín tư đồng). Công ty Cổ phần Tasco đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán và nhận bàn giao đất để tiến hành thi công xây dựng theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Hợp đồng này không xảy ra tranh chấp nếu không có việc gần mười năm các nhà đầu tư phải chờ đợi được duyệt quy hoạch điều chỉnh với lý do: Quy hoạch Thủ đô xuất hiện một tuyến đường nối từ Hồ Tây đến Ba Vì. Và cũng do xuất hiện con đường này sau khi điều chỉnh quy hoạch thì Khu đô thị Vân Canh đã giảm đi một số diện tích đất trong đó phần diện tích đất của Công ty Cổ phần Tasco giảm 12.870m2, diện tích này thay đổi công năng từ nhà ở thành khu cây xanh, công trình công cộng và đường đi. Điều này gây ra tranh chấp hợp đồng kinh tế của hai đơn vị. Về việc tranh chấp nêu trên mặc dù Tổng Công ty HUD đã chủ động thông báo cho Công ty Cổ phần Tasco và chủ động bàn bạc để giải quyết bằng nhiều cách. Tuy nhiên việc thỏa thuận giữa hai bên không đạt được dẫn đến Công ty Cổ phần Tasco đã khởi kiện ra tòa án.

Qua sự việc trên và thông qua những tài liệu của bản án, chúng tôi thấy rằng: Thứ nhất: Khu đô thị Vân Canh đã được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở và các pháp luật liên quan. Việc chuyển giao đất có hạ tầng từ chủ đầu tư là Tổng Công ty HUD sang Công ty Cổ phần Tasco nhà đầu tư thứ cấp đúng pháp luật. Hợp đồng kinh tế 477 ký giữa nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp là bình đẳng, minh bạch, không vi phạm pháp luật.

Thứ hai: Sự cố thiếu đất xảy ra trong hợp đồng là bất khả kháng do yếu tố khách quan gây ra chứ không do Tổng Công ty HUD. Yếu tố khách quan ở đây là do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch vì xuất hiện con đường mới qua khu đất. Việc bồi thường ở đây (chỉ không xảy ra tranh chấp hợp đồng) khi Nhà nước bồi thường cho khu đô thị bằng một diện tích khu đất khác tương tự. Công ty Cổ phần Tasco cũng không thể ép buộc hoặc thông qua một hình thức nào đó để ép buộc Tổng Công ty HUD phải chịu trách nhiệm tất cả những thiệt hại của mình do yếu tố khách quan gây nên vì Tổng Công ty HUD là Tổng Công ty của Nhà nước chiếm giữ 100% vốn. Tuy nhiên đây là hợp đồng dân sự vì vậy cần có sự thỏa thuận của hai bên để chia sẻ thiệt hại như Hợp đồng 477 đã nêu, nhưng phải đảm bảo pháp luật và hạn chế tối đa thiệt hại cho Nhà nước.

Theo tuyên án sơ thẩm của Tòa án Nhân dân huyện Hoài Đức Tổng Công ty HUD phải trả lại cho Công ty Cổ phần Tasco một số tiền như sau:

Số tiền chênh lệch 12.870m2 đất do điều chỉnh quy hoạch tương đương với số tiền là 139.224.992.963 đồng (một trăm ba chín tỷ, hai trăm hai bốn triệu, chín trăm chín mươi hai ngàn, chín trăm sau ba đồng).

Số tiền lãi tính từ ngày 25/4/2012 đến hết ngày 11/9/2020 là 52.558.388.000 (năm mươi hai tỷ, năm trăm năm mươi tám triệu, ba trăm tám tám nghìn đồng).

Chúng tôi cho rằng, bản án sơ thẩm này là hợp tình, hợp lý đảm bảo được sự chia sẻ thiệt hại giữa Tổng Công ty HUD và nhà đầu tư thứ cấp Công ty Cổ phần Tasco do hoàn toàn yếu tố khách quan gây ra, đồng thời cũng đảm bảo được lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp.