Giữa thị trường biến động, bất động sản thành phố Hồ Chí Minh kéo được nhu cầu ở thực

(Xây dựng) - Có thể nói, chưa thời điểm nào, doanh nghiệp địa ốc lại dành nhiều chính sách bán hàng đột phá cho người dùng cuối như hiện nay. Lúc thị trường khó khăn, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực lại càng được ưa chuộng.

Khu Nam Sài Gòn còn nhiều dư địa phát triển với không gian đô thị rộng lớn.

Giãn dân ra vùng ven, nhu cầu ở thực lên ngôi

Sự xuất hiện của các dự án khu đô thị tại ven thành phố Hồ Chí Minh đã và đang làm thay đổi bộ mặt, diện mạo của thị trường bất động sản. Nhu cầu ở thực ngày càng hình thành rõ nét ở các dự án khu ven, khi mà giá bất động sản trung tâm tăng mạnh, quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Thực tế cho thấy, tốc độ phát triển đô thị hóa ngày càng nhanh kèm theo tình trạng quá tải tại các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội hay Đà Nẵng, thì việc phát triển đô thị ven trung tâm được chú trọng. Điều này nhằm tái phân bổ lượng dân cư, giảm tải tác động đến cơ sở hạ tầng cũng như môi trường ở khu vực đô thị lõi.

Tại đầu tàu kinh tế - xã hội như thành phố Hồ Chí Minh hay Hà Nội, đã có những mô hình tiêu biểu cho thấy thành công của các đô thị ven trung tâm. Chẳng hạn, tại thành phố Hồ Chí Minh, sự xuất hiện của thành phố Thủ Đức đã giúp phát triển về hạ tầng kéo theo dòng đầu tư dịch chuyển. Xu thế này đóng vai trò không nhỏ giúp giải cứu thành phố Hồ Chí Minh khỏi áp lực dân số, đồng thời tạo ra các khu đô thị hiện đại mới. Suốt thời gian qua, nơi đây hình thành loạt dự án bất động sản quy mô làm thay đổi diện mạo khu vực, đồng thời tạo nên chốn an cư thực cho người dân. Phải kể đến loạt dự án như Vạn Phúc City, Vinhome Grand Park, Khu đô thị Sala, dự án Saigon Garden Riverside…

Hay, khu Nam là khu vực phát triển mạnh của thành phố Hồ Chí Minh khi hoạt động giãn dân ghi nhận tăng cao. Khu vực này mở rộng không gian, kết nối giao lưu kinh tế trực tiếp với các tỉnh miền Tây, cho nên nhu cầu thực về bất động sản khá lớn. Thời gian qua, tại đây, xuất hiện loạt dự án bất động sản quy mô, kéo được nhu cầu ở thực, góp phần thay đổi diện mạo khu vực. Phải kể đến dự án Mizuki Park quy mô 26ha của Nam Long Group đang chào bán tiếp dòng sản phẩm căn hộ cao cấp ven sống Flora Panorama. Đây là khu đô thị đã thu hút hàng ngàn cư dân vào sinh sống trước đó.

Cung đường tỷ đô Nguyễn Hữu Thọ với hàng loạt dự án dân cư hiện hữu.

Tại tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ - cung đường huyết mạch của khu Nam Sài Gòn có Khu đô thị Dragon City của Công ty Phú Long, cư dân đã vào ở đông đúc. Hiện dự án thành phần là tháp đôi căn hộ sức khỏe Essensia Sky của Khu đô thị đang được chủ đầu tư này giới thiệu ra thị trường đợt 2 với loạt chính sách ưu đãi.

Được biết, Phú Long với định hướng phát triển các đô thị bền vững. Theo đó, việc kiến tạo quần thể Essensia Nam Sài Gòn nhằm mang lại không gian sống đồng bộ, nằm trong tổng thể đô thị để cư dân tận hưởng cuộc sống tiện nghi. Theo đại diện đơn vị này, dù khách hàng có mua để ở hay đầu tư thì việc thiết kế và xây dựng từng dự án của những chủ đầu tư đều đáp ứng tốt nhất vấn đề này. Việc đón lượng khách hàng là chuyên gia, người nước ngoài, viên chức, trí thức thuê lại... đều hài lòng với tiện ích, môi trường sống và cộng đồng cư dân trí thức cao, đa quốc gia và đa văn hóa tại Essensia Sky nói riêng hay Nam Sài Gòn nói chung.

Ngoài ra, loạt dự án bất động sản hình thành trước đó tại Nam Sài Gòn như Saigon South Residence, Sunrise Riverside, The Park Residence… ngoài nhu cầu đầu tư, các dự án này đã kéo theo nhu cầu ở thực về sinh sống và làm việc. Mức độ giãn dân từ nội thành về khu Nam được ghi nhận tăng mạnh trong những năm qua.

Có thể thấy, khu Nam Sài Gòn như cực phát triển trọng lực của thành phố Hồ Chí Minh. Nơi đây hiện xuất hiện loạt tiện ích hiện hữu như trường học quốc tế: RMIT, Canada, Hàn, Nhật, Mỹ, hay Bệnh viện quốc tế Nam Sài Gòn, FV…; kèm theo loạt Trung tâm thương mại: Lotte, SC Vivo, Crescent Mall… đang là động lực để kéo theo nhu cầu cư trú, sinh sống về khu vực này.

Mức độ giãn dân về khu Tây thành phố Hồ Chí Minh cũng ghi nhận đáng kể thời gian qua. Nếu khu Đông và khu Nam phát triển mạnh về hạ tầng, công trình thì khu Tây lại có lợi thế về lượng cư dân nhập cư nhiều. Điều này đã kích thích nhu cầu tìm kiếm bất động sản ở thực tăng lên tại đây. Các quý vừa qua, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh trung bình đạt từ 70-100%. Trong đó, mức thanh khoản các dự án tại khu Tây đạt 90-100% do phần lớn nguồn cung tại đây thuộc loại hình trung cấp, giá phù hợp với nhu cầu mua thực. Các dự án tại khu Tây thời gian gần đây bung thị trường phải kể đến Akari City (Quận Bình Tân), Picity High Park (Quận 12)…

Chuyên gia nói gì?

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường đang biến động, mặt bằng thu nhập hầu như không tăng, vay vốn ngân hàng khó khăn, ngay cả các nhà đầu tư sành sỏi cũng đang cân nhắc dòng tiền đầu tư khi dòng vốn không dễ dàng như trước. Ưu tiên thời điểm này, người mua ở thực tăng cường tìm kiếm dự án mức giá bán hợp lý, hỗ trợ vay và ưu đãi thanh toán.

Có thể thấy, bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt ở dòng căn hộ ít bị ảnh hưởng chung trước khó khăn. Yếu tố để loại hình này sống khoẻ trước vòng xoáy biến động, theo các chuyên gia là đánh trúng vào nhu cầu an cư của số đông người dân. Đặt trong bối cảnh giá bất động sản thành phố Hồ Chí Minh liên tục tăng cao thì các dự án chung cư còn ngưỡng giá dao động 50-60 triệu đồng/m2 được xem lựa chọn hợp lý cho nhu cầu ở thực. Vì thế, dù thị trường biến động, một số dự án chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh “ngược sóng” chào bán, tỉ lệ hấp thụ khá tốt.

Mới đây, bà Chu Thị Minh Ngọc - Giám đốc Quản lý bất động sản CBRE nhận định: Lúc này, bất động sản đầu cơ bị mất thanh khoản, bất động sản đầu tư chậm lại, các sản phẩm nhu cầu ở thực lại được quan tâm. Vị này cho hay, các bất động sản phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển trong hiện tại và tương lai.

“Những nhóm thị trường tiềm năng gồm bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh; bất động sản tại thủ phủ công nghiệp; những khu vực có tiềm năng về du lịch, nghỉ dưỡng sẽ là các thị trường bền vững, thu hút đầu tư. Hiện tại, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng bất động sản tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững”, bà Minh Ngọc nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, việc nguồn cung tiếp tục khan hiếm trong khi nhu cầu ở thực tiếp tục ở mức rất cao đang là cơ hội lớn cho các chủ đầu tư tìm kiếm lợi nhuận, phát triển kinh doanh, mở rộng địa bàn phát triển. Vị này cho rằng, do giá bất động sản tại các quận trung tâm của nhiều thành phố lớn tiếp tục gia tăng, không ngừng trở nên đắt đỏ hơn nên các chủ đầu tư hướng đến việc phát triển dự án ở những khu vực tương đối xa trung tâm cũng là điều dễ hiểu.

Hiện tại, ở thành phố Hồ Chí Minh các dự án căn hộ có mức giá từ 30-35 triệu đồng/m2 đã “tuyệt chủng”. Dự án còn ở ngưỡng giá 40 triệu đồng/m2 cũng “đỏ mắt” để tìm. Trong khi, các dự án căn hộ giá từ 45-55 triệu đồng/m2 được xem là giá mềm nhất tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh thời điểm này. Tuy vậy, nguồn cung cũng chỉ “đếm trên đầu ngón tay”.

Tháp đôi căn hộ Essensia Sky với mức giá “mềm” đang là tâm điểm của thị trường khu Nam.

Hiện tại, hầu hết các dự án mức giá vừa tầm, đưa ra thị trường trong bối cảnh biến động vẫn nhận được sự quan tâm khá lớn. Trong quý II/2022, theo các đơn vị nghiên cứu, mặc dù thanh khoản thị trường bị ảnh hưởng bởi các tác động từ chính sách, tâm lý, nhưng tỉ lệ giao dịch ở các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn đạt mức khả quan từ 60-70%. Điều này cho thấy, phân khúc này có “chỗ đứng vững” trên thị trường bất động sản từ trước đến nay.

Chưa kể, thời điểm này, chính sách bán hàng của doanh nghiệp bất động sản cũng đột phá đối với người mua ở thực. Điều này đang tạo cơ hội cho người dùng cuối, nhất là lúc thị trường biến động, tâm lý mua hàng bị ảnh hưởng.