Giữa dịch COVID-19, DN bất động sản chạy đua 'săn' vốn ngắn hạn từ trái phiếu

Nửa đầu 2021, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) phát hành 92.300 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân trên 10,36%/năm. Việc nhiều doanh nghiệp BĐS đua nhau huy động vốn ngắn hạn từ trái phiếu được các chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tư cá nhân và tổ chức không đủ khả năng thẩm định thì hãy cảnh giác, bởi có thể mất trắng hay gặp nhiều rủi ro.

Doanh nghiệp bất động sản đua nhau huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp giữa đại dịch COVID-19.

Giữa dịch, DN đua nhau huy động vốn từ trái phiếu

Theo thống kê của Công ty Chứng khoán SSI, trong quý 2/2021, các doanh nghiệp phát hành 164.000 tỷ đồng trái phiếu, gấp 3,66 lần lượng phát hành trong quý 1/2021 và tăng 28,7% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, các doanh nghiệp BĐS đứng đầu danh sách, khi phát hành 64.400 tỷ đồng trái phiếu, tăng tới 131% so với quý 1/2021 và tăng 28% so với quý 2/2020. Nửa đầu 2021, các doanh nghiệp BĐS phát hành 92.300 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân là 10,36%/năm.

Đáng chú ý, có 1.500 tỷ đồng phát hành ra công chúng trong quý 2/2021 là của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc. Cụ thể, vào ngày 3/6, doanh nghiệp chào bán 15 triệu trái phiếu ra công chúng. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo. Trái phiếu này kỳ hạn 24 tháng, lãi suất cố định 10.8%.

Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi sao Việt của Tập đoàn Tân Hoàng Minh phát hành 800 tỷ đồng trái phiếu.

Trong tháng 7, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi sao Việt của Tập đoàn Tân Hoàng Minh cũng phát hành 800 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 12%, kỳ hạn 12 tháng. Mục đích phát hành là mua lại phần vốn góp của các cổ đông Công ty CP Đầu tư Phát triển và Thương mại Việt Tiến, sở hữu lô đất ở Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội. Một nhân viên Công ty CP Chứng khoán Bảo Việt cho biết, dù dịch COVID-19 nhưng nhân viên vẫn đến tận nhà ký hợp đồng bán trái phiếu cho khách hàng.

Tương tự, Công ty CP Glexhomes cũng thu về 500 tỷ đồng khi phát hành 5 triệu trái phiếu trong khoảng thời gian từ 28/4 đến ngày 17/5/2021. Mục đích đợt phát hành này là để thực hiện dự án Khu dân cư An Long, xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.

Công ty CP Bất động sản Wonderland chào bán thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 60 tháng, ngày đáo hạn 29/4/2026. Lãi suất áp dụng cho kỳ tính lãi đầu tiên cố định 11%/năm; lãi suất áp dụng cho các kỳ tính lãi tiếp theo là tổng của 4,5%/năm và lãi suất tham chiếu của kỳ tính lãi đó.

Chênh lệch giữa lãi suất phát hành trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tiền gửi giữ ở mức cao khiến thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2021.

Doanh nghiệp này sẽ sử dụng toàn bộ số tiền thu được từ việc phát hành trái phiếu để mua cổ phần ưu đãi tại Công ty CP Kinh doanh BĐS Trường Minh và Công ty CP Đầu tư Bất động sản Đại Hưng Thịnh. Về tài sản đảm bảo, kể từ ngày phát hành, trái phiếu được bảo đảm bằng 13 triệu cổ phần ưu đãi cổ tức thuộc sở hữu của Wonderland tại Công ty Trường Minh và 17 triệu cổ phần tại Công ty Hưng Thịnh, cùng toàn bộ quyền, lợi ích liên quan đến số cổ phần này. Trước đó, vào tháng 12/2020, Wonderland cũng đã phát hành thành công lô trái phiếu với giá trị 500 tỷ đồng, kỳ hạn một năm, lãi suất 11%/năm.

"Đói" vốn hay phát hành để “rửa” nợ xấu?

Theo một chuyên gia tài chính, đại dịch COVID-19 khiến mọi thứ ngưng trệ nhưng hàng loạt doanh nghiệp BĐS vẫn thu về được hàng ngàn tỷ đồng từ trái phiếu là điều bất thường. Vị chuyên gia này nói rằng, có nhiều trường hợp doanh nghiệp phát hành không hề nhận được đồng tiền “ tươi” nào mà nó được dùng để “rửa” các khoản nợ xấu.

Cụ thể, doanh nghiệp A có khoản nợ lớn đến kỳ phải trả cho ngân hàng B. Doanh nghiệp đang bị ngân hàng thúc ép vì khoản nợ này có khả năng chuyển từ nhóm nợ đến kỳ phải trả sang nợ có khả năng mất vốn. Với những khoản nợ lớn, nếu bị chuyển nhóm nợ thì ngân hàng đối mặt với nguy cơ bị cảnh báo toàn hệ thống, Ngân hàng nhà nước tuýt còi, hạ hạn mức cấp tín dụng, khó vay trong liên ngân hàng...

Do đó, doanh nghiệp bàn với ngân hàng thuê công ty chứng khoán C vào tái cơ cấu nợ bằng việc phát hành trái phiếu có giá trị lớn hơn hoặc bằng khoản nợ xấu. Ngân hàng B chính là đơn vị mua trái phiếu của doanh nghiệp A nhưng không phải là “tiền tươi” mà được khấu trừ cho khoản nợ mà A đang nợ. Tùy vào thỏa thuận với B, hai bên chủ động đưa ra các điều kiện thanh toán gốc và lãi trên tinh thần có lợi cho cả A và B.

Sau khi “mua” xong gói trái phiếu với lãi suất cao ngất ngưởng, B xé nhỏ và chuyển nhượng số trái phiếu này cho các khách hàng, nhà đầu tư tổ chức. Như vậy, doanh nghiệp A đã huy động được vốn dài hạn, có bảng cân đối kế toán “đẹp” và ngân hàng B sẽ tránh bị Ngân hàng nhà nước tuýt còi.

“Các nhà đầu tư cá nhân, tổ chức không đủ khả năng kiểm tra và thẩm định thì hãy cảnh giác, bởi có thể mất trắng. Khi rủi ro xảy ra, nhà đầu tư chỉ được thanh toán sau khi Toà giải quyết cho các nghĩa vụ thuế, phí, các khoản nợ thế chấp của doanh nghiệp rồi mới đến trái chủ”, vị gia này nói.

Việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa.

Công ty Chứng khoán SSI cho rằng, chênh lệch giữa lãi suất phát hành trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tiền gửi giữ ở mức cao khiến thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2021.

Bất động sản là ngành phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhiều nhất từ đầu năm đến nay nhưng thanh khoản của thị trường bất động sản có xu hướng giảm. Các hoạt động triển khai dự án, sự kiện mở bán bị gián đoạn do dịch bệnh. Các yếu tố này làm tăng chi phí vốn do ứ đọng, ảnh hưởng đến kế hoạch dòng tiền trả nợ gốc lãi trái phiếu của doanh nghiệp.

Đáng chú ý, có 29 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản được đảm bảo hoàn toàn bằng cổ phiếu hoặc không có tài sản đảm bảo. Nếu tính cả các trái phiếu bất động sản được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là gần 60.000 tỷ đồng, chiếm 64% tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành 6 tháng năm 2021.

“Chúng tôi lưu ý rằng việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng”, Công ty Chứng khoán SSI cảnh báo.