Để làm tốt công tác định giá đất

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được công bố để lấy ý kiến nhân dân. Nhiều điểm mới của dự luật này đang thu hút sự chú ý của dư luận, đặc biệt là vấn đề về giá đất và các điều kiện được bồi thường khi thu hồi đất…

Theo Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai Đào Trung Chính, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), về nguyên tắc giá đất do Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đồng thời, quy định bổ sung 4 phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới và đã được áp dụng tại Việt Nam, đó là phương pháp so sánh trực tiếp; thu nhập chiết trừ và thặng dư. Quy định việc áp dụng phương pháp xác định giá đất để định giá đất nông nghiệp và các loại đất khác.

Chính phủ quy định khung giá các loại đất theo hướng tăng dày số vùng giá đất để định hướng cho UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương. Mặt khác bổ sung quy định về định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, TP (quy định vùng giá trị, giá đất chuẩn tại khu vực giáp ranh) để xử lý chênh lệch về giá đất giáp ranh. Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất chuẩn cho phù hợp.

Quy định cụ thể cơ chế xây dựng giá đất và thẩm định giá đất theo nguyên tắc cơ quan xây dựng giá đất và cơ quan thẩm định giá đất là hai cơ quan độc lập; Quy định cơ chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất; Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất. Kiện toàn cơ quan định giá đất, nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ làm công tác giá đất của cơ quan chuyên môn, các tổ chức định giá đất độc lập nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của Nhà nước, tổ chức, cá nhân trong công tác định giá đất.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn quy định cụ thể điều kiện, nội dung, vai trò của tư vấn giá đất theo hướng đơn vị sự nghiệp công của Nhà nước, hoặc các DN có đủ điều kiện, năng lực theo quy định của pháp luật thì được tham gia hoạt động dịch vụ về tư vấn giá đất. Kết quả tư vấn giá đất sẽ là cơ sở quan trọng để UBND cấp tỉnh quyết định giá đất. Khi người dân hay cơ quan Nhà nước không thỏa mãn với giá đất đưa ra, có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập. Với tư cách độc lập trong việc định giá đất, tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân và cơ quan Nhà nước về giá đất.

Trên cơ sở các quy định của Luật Đất đai (sửa đổi), Nghị định của Chính phủ sẽ quy định chi tiết về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và giá đất tại khu vực giáp ranh. Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và giá đất chuẩn thuộc các khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, TP để ban hành giá các loại đất tại khu vực giáp ranh.

Đối với những nơi chưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, TP, việc xây dựng giá đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất. Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải quyết một trong những bất cập lớn hiện nay, là giá bồi thường tại các khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự nhau nhưng giá đất bồi thường lại có sự chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp.

Tuy nhiên, theo Luật gia Vũ Xuân Tiền - Ủy viên BCH Hội Luật gia Hà Nội, Chủ tịch HĐTV Cty TNHH Tư vấn VFAM Việt Nam thì dự luật này vẫn còn điểm hạn chế. Đặc biệt là vấn đề giá bồi thường. Đất là một loại hàng hóa không tái tạo được, không di chuyển được, cho nên thường phát sinh địa tô chênh lệch, và trong nhiều trường hợp, phần địa tô chênh lệch này rất cao.

Với cơ chế thu hồi đất và giá đất bồi thường hiện nay, người có đất bị thu hồi hoàn toàn không được hưởng khoản địa tô chênh lệch đó. Bởi, việc thu hồi được thực hiện bằng một quyết định hành chính và bị áp một giá đền bù rất xa với giá thị trường. Phần chênh lệch đó không hẳn đã được thu vào ngân sách Nhà nước mà vào "túi" những DN thuộc lợi ích nhóm của người có quyền ra quyết định thu hồi. Nút thắt về thu hồi, nút thắt về giá là hai nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố cáo vượt cấp về đất diễn ra càng ngày càng nhiều. Theo một báo cáo của Bộ TN&MT, số đơn có nội dung tranh chấp, khiếu nại - tranh chấp về đất đai năm 2003 là 5.211 lượt, sau khi Luật Đất đai được ban hành, đến năm 2005, số đơn khiếu kiện đã tăng lên gần gấp đôi, trong đó có tới 70% số đơn có nội dung khiếu nại tố cáo về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và nội dung đơn thể hiện một cách nhìn tiêu cực đối với các quyết định hành chính và hành vi hành chính của chính quyền các cấp ở địa phương. Nhiều vụ khiếu kiện số người tham gia lên tới hàng nghìn gây ra những bất ổn xã hội và khó giải quyết. Khiếu nại, tố cáo không được giải quyết đã dẫn đến xung đột mà điển hình là vụ "chống người thi hành công vụ" tại Tiên Lãng, Hải Phòng. Báo cáo tại kỳ họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tháng 8/2012, cho thấy, số vụ khiếu nại tố cáo về đất đai lên tới gần 70% trong tổng số các vụ việc. Đó là điều “rất bất bình thường” và có nguyên nhân từ Luật. Vì vậy, nếu chúng ta không nhận thấy tình trạng này và không đề cập để giải quyết trong Luật Đất đai thì toàn bộ việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai sẽ không có ý nghĩa gì.

Mặt khác, để làm tốt công tác định giá đất trong điều kiện của Việt Nam còn phải thực hiện đồng bộ các giải pháp về phát triển lành mạnh thị trường BĐS, từng bước loại bỏ hình thức thanh toán các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng tiền mặt, thanh toán các giao dịch qua hệ thống ngân hàng.

Qua đó khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm,” giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế, minh bạch hóa thu nhập có được từ việc sử dụng đất, để điều tiết thị trường BĐS phát triển ổn định.