Đường Vành đai 4 chưa duyệt, dự án BĐS đã rầm rộ rao bán 'ăn theo'

Việc đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô mới được chấp thuận về mặt chủ trương, nhưng trên thị trường một số dự án bất động sản (BĐS) đã được rầm rộ quảng cáo, rao bán "ăn theo" nhằm tạo sốt, đẩy giá BĐS. Nhiều bài học gần đây khi nhà đầu tư "ôm hận" bị giới đầu cơ đồn thổi, các dự án ăn theo hạ tầng dẫn đến giá đất tăng vọt để rồi sau đó giảm mạnh, thua lỗ.

Thông tin mới đây Hà Nội kiến nghị cơ cấu nguồn vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô; cho phép lập hồ sơ chuẩn bị đầu tư dự án trình cơ quan cấp trên phê duyệt nhưng trên thị trường nhiều dự án BĐS đã rầm rộ quảng cáo bán hàng "ăn theo" dự án đường chưa duyệt.

Nhiều môi giới cho hay, có một số khách hàng, nhà đầu tư không cần xuống xem đất mà chỉ cần nhìn ảnh 3D trên Google về vị trí khu đất, dự án có tuyến đường Vành đai 4 dự kiến đi qua đã cọc rồi, đã chốt còn một số là khách quen ruột thì nghe tư vấn đã chốt xuống tiền đầu tư ngay.

“Dự án bên em ở vị trí đắc địa, nằm tại ngã tư đường Tố Hữu kéo dài giao với đường Vành đai 4. Dự án đường Vành đai 4 đã có từ mấy năm rồi nhưng năm nay mới phê duyệt và đến năm 2025 phải hoàn thành nên người ta đang gấp rút làm. Đường ở đây rộng lắm, toàn 17,5 – 30 mét, có cả trường học và công viên, khi đường Vành đai 4 xong giá đất ở đây sẽ tăng gấp nhiều lần", một môi giới thông tin.

Theo các nhân viên môi giới nhà đất, thông tin về dự án đường Vành đai 4 được triển khai đang đẩy giá nhà ở ở các khu vực có tuyến đường này đi qua hoặc lân cận có chiều hướng "sốt". "Đối với dự án khu đô thị nằm ở khu vực có tuyến đường này đi qua, hiện đang mở bán giai đoạn đầu với 24 biệt thự 3 tầng, 1 tum có giá 65 triệu đồng/m2. Một số căn đang hoàn thiện còn một số chưa xong nhưng dự kiến đến khoảng tháng 10, tháng 11 sẽ xong hết", nhân viên môi giới cho biết.

Nhiều môi giới cho hay, có một số khách hàng, nhà đầu tư không cần xuống xem đất mà chỉ cần nhìn ảnh 3D trên Google về vị trí khu đất, dự án có tuyến đường Vành đai 4 dự kiến đi qua đã cọc rồi, đã chốt còn một số là khách quen ruột thì nghe tư vấn đã chốt xuống tiền đầu tư ngay.

Theo khảo sát, hiện trên các trang mạng xã hội, các trang về mua bán BĐS cũng liên tục đăng bài quảng cáo về dự án nhà liền kề, biệt thự "ăn theo" đường Vành đai 4 với nội dung như : “Dự án tọa lạc tại giao lộ vành đai 4 và đường Tố Hữu – trục giao thông chính phía Tây Nam Hà Nội...Tuyến đường vành đai 4 đoạn từ đại lộ Thăng Long đến quốc lộ 6 có chiều dài khoảng 6,7 km, đi qua địa bàn huyện Hoài Đức và quận Hà Đông (Hà Nội). Đây là tuyến đường cấp đô thị có quy mô mặt cắt ngang điển hình rộng từ 42 đến 63 m gồm 6 làn xe”.

Đầy rẫy thông tin quảng cáo về dự án BĐS tọa lạc tại giao lộ giữa đường Vành đai 4 với đường Tố Hữu xuất hiện nhan nhản ở khắp các website BĐS và hội, nhóm BĐS trên mạng xã hội trong khi thực tế dự án xây dựng đường Vành đai 4 mới chỉ là đề xuất, mới chỉ được chấp thuận về chủ trương để chuẩn bị lập công tác đầu tư.

Không chỉ các dự án đô thị, dự án nhà ở mà đất nền thổ cư nằm trên trục đường Vành đai 4 dự kiến đi qua cũng tận dụng thời cơ để "ăn theo" khi môi giới và “cò đất” liên tục rao bán. “Bên em có lô góc 2 mặt tiền 35x20m ở Bắc Phú, Sóc Sơn (Hà Nội) giá chỉ hơn 5 triệu đồng/m2, cách đường Vành đai 4 khoảng 600 – 700 mét quá tiềm năng cho ai muốn đầu tư để phân lô, bán nền hoặc làm biệt thự nhà vườn”, một “cò đất” chào mời khi PV gọi điện.

Nhiều nhà đầu tư được "truyền tin", bây giờ giá đất còn thấp nên tận dụng mua đầu tư vì khi đường Vành đai 4 hoàn thành thì giá trị BĐS ở những khu vực mà tuyết đường đi qua sẽ tăng lên "chóng mặt" nên phải "nhanh tay không thì miếng ngon bay mất hút”.

Cẩn thận với BĐS “ăn theo” hạ tầng giao thông

Theo các chuyên gia, chuyện các dự án làm cầu, làm đường mở đến đâu, BĐS “sốt” tới đó là thực trạng nhiều năm nay và nhiều nhà đầu tư (NĐT) nhờ đón sóng từ những chính sách xây dựng hạ tầng đã trúng đậm. Tuy nhiên, ngược lại hiện nay có nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như NĐT mong đợi. Bởi thực tế thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được “cơn sốt” trước đó cộng hết vào. Thực tế đã cho thấy rất nhiều nhà đầu tư mua bị om vốn, thậm chí lỗ lớn vì tình trạng đầu tư "ăn theo" hạ tầng.

"Bài học “đau đớn” gần đây nhất là khi Hà Nội công bố thông tin về 10 cây cầu bắc qua sông Hồng, đất đai, BĐS ở khu vực có các cây cầu dự định đi qua đã bị giới đầu cơ đồn thổi dẫn đến giá đất tăng vọt. Thậm chí trong “cơn sốt” đất hồi Quý I/2021, giá đất ở một số khu vực huyện ngoại thành có cầu đi qua còn cao hơn rất nhiều lần giá đất nội thành. Tuy nhiên, khi Hà Nội công bố dừng 82 dự án theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), bao gồm một số dự án trong 10 cây cầu kể trên, nhiều người mới “vỡ mộng” vì trót “ăn theo” hạ tầng giao thông", anh Việt-một chuyên gia về BĐS phân tích.

Tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô được phê duyệt quy hoạch từ năm 2011 với những mục tiêu chiến lược, lâu dài: Phục vụ kết nối giao thông giữa Hà Nội với các tỉnh thuộc Vùng Thủ đô, giảm tải áp lực cho tuyến đường Vành đai 3; tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của Vùng Thủ đô và Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ... Sau 10 năm, hiện tại mới chỉ có TP Hà Nội lập đề xuất đầu tư các dự án thành phần nhưng chưa phê duyệt đề xuất đầu tư, các đoạn tuyến qua tỉnh Hưng Yên, tỉnh Bắc Ninh chưa lập đề xuất đầu tư dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, giá cả thị trường được quyết định bởi 3 quy luật, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu và quy luật cạnh tranh. Đối với giá cả thực tế còn chịu sự tác động của tiện ích, dịch vụ, trong đó có hạ tầng giao thông.

Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư khi biết được thông tin về đầu tư hạ tầng, họ đã nắm bắt cơ hội để đón sóng đầu tư là điều tất yếu. Nhưng có một điều, chỉ những người có nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng. Đầu tư dạng này phải đầu tư dài hạn; khi không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo "cơn sốt" mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn.