Doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu lãi suất cao

Ngân hàng Nhà nước đang siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc đua nhau phát hành trái phiếu với lãi suất cao, điều này sẽ đẩy rủi ro về phía người mua.

Sở giao dịch chứng khoán tại Hà Nội (HNX) vừa công bố tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 4/2020. Theo đó, có 29 doanh nghiệp phát hành thành công với tổng giá trị đạt 30.121 tỷ đồng, chiếm 62,75% tổng giá trị đăng ký. Lũy kế 4 tháng đầu năm, tổng giá trị trái phiếu phát hành đạt mức 70.098 tỷ đồng.

Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh bất động sản Hà An phát hành trái phiếu để huy động vốn làm dự án gần sân bay Long Thành.

Nếu chỉ tính riêng ở lĩnh vực bất động sản, trong tháng 4/2020 doanh nghiệp địa ốc đã phát hành hơn 9.650 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Còn từ đầu năm đến nay, dòng vốn huy động qua kênh trái phiếu của ngành bất động sản đạt trên 29.200 tỷ đồng.

Còn theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 4/2020, doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều nhất trong tháng 4 là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Golf Bình Hải hơn 2.745 tỷ đồng, Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh bất động sản Hà An với 1.550 tỷ đồng cho kỳ hạn 2-3,5 năm, Công ty TNHH Viễn Thông Trịnh Gia Nguyễn phát hành 1.400 tỷ đồng, Công ty Cổ phần Vincom Retail 1.000 tỷ đồng, Công ty Cổ phần Đô thị FPT Đà Nẵng phát hành 600 tỷ đồng, Tập đoàn Novaland 100 tỷ đồng…

Doanh nghiệp phát hành trái phiếu có lãi suất cao nhất thuộc về Công ty Cổ phần Ðầu tư IDJ Việt Nam là 13%/năm. Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh bất động sản Hà An phát hành với lãi suất cố định 11,5% cộng với biên độ lãi suất tham chiếu 4,35%, trái phiếu của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Golf Bình Hải có lãi suất cố định 10% cộng với biên độ 3%. Còn lại, các doanh nghiệp khác phát hành trái phiếu với lãi suất dao động từ 10,5%-12,5%/năm.

Đáng chú ý, các doanh nghiệp này đều phát hành trái phiếu dưới hình thức không chuyển đổi trái phiếu thành cổ phần, không có tài sản đảm bảo. Đồng thời, lãi suất các trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản cao hơn các ngành khác từ 3-5%.

Trong khi đó, thống kê của Bộ Tài chính cho thấy, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp 4 tháng đầu năm 2020 bằng 98% so với cùng kỳ năm 2019. Trong đó, doanh nghiệp bất động sản chiếm 49,1% khối lượng trái phiếu phát hành với lãi suất phát hành bình quân tăng.

Theo chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, hiện tại, Ngân hàng Nhà nước đang siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản thông qua điều chỉnh hệ số rủi ro để tính chỉ số CAR tại thông tư 22/2019/TT-NHNN nên kênh trái phiếu tất yếu sẽ được các doanh nghiệp bất động sản tìm đến. Trái phiếu bất động sản thời gian tới sẽ vẫn nở rộ vì lãi suất hấp dẫn, kỳ trả lãi ngắn và nhu cầu phát hành cao.

Ông Hoàng thống kê, lãi suất trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản dao động từ 9-14,5%. Ngoài những doanh nghiệp có thương hiệu lớn thì không ít công ty phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo, tài sản đảm bảo là các dự án, tài sản hình thành trong tương lai. Huy động với lãi suất trên 14%/năm nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng chấp nhận. Bởi vay ngân hàng với lãi suất trung dài hạn hiện nay cũng đã 11-13%/năm, chưa kể các chi phí khác tính ra thì cũng tương đương. Chưa kể, để vay được vốn ngân hàng thường rất khó khăn, phải thẩm định toàn bộ hồ sơ dự án.

Do đó, một số doanh nghiệp bất động sản đang đẩy mạnh việc tiếp cận các nhà đầu tư cá nhân để phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với những lời mời chào đầy hấp dẫn như mua trái phiếu doanh nghiệp không khác gì gửi tiết kiệm ngân hàng, được đảm bảo trả cả gốc lẫn lãi, lãi suất còn cao gấp 1,5-2 lần so với gửi tiết kiệm, ngoài lãi cao còn được tặng những món quà có giá trị...

Rủi ro lớn

Chuyên gia này cũng khuyến cáo, thị trường trái phiếu bất động sản phát triển nhanh sẽ dẫn đến tình trạng cạnh tranh lãi suất, chất lượng trái phiếu doanh nghiệp không đồng đều, đẩy rủi ro về phía người mua phải tự thẩm định, đánh giá.

Việc doanh nghiệp bất động sản đua nhau phát hành trái phiếu sẽ đẩy rủi ro về phía người mua.

Nhà đầu tư phải cẩn trọng với những công ty bất động sản đưa ra mức lãi suất trái phiếu cao gấp đôi lãi suất ngân hàng bình thường. Bởi lãi suất càng cao sẽ đi đôi với những rủi ro càng cao. Đối với những công ty không có báo cáo tài chính hay những công ty có tuổi đời chưa lâu, để thu hút đầu tư họ sẽ càng trả lãi suất cao.

“Nhiều doanh nghiệp muốn thúc đẩy nhanh các dự án bất động sản, bởi nếu trì hoãn, chậm tiến độ, có nguy cơ bị thu hồi. Vì vậy, để phát hành trái phiếu thành công, lãi suất phải hấp dẫn”, ông Hoàng lý giải.

Trong khi đó, thạc sĩ tài chính Nguyễn Bảo Chương nói rằng, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu đều không có ngân hàng bảo lãnh. Các ngân hàng khá e dè việc bảo lãnh này vì bị tính vào room tín dụng bất động sản. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản lại lập lờ bằng cách nhờ công ty chứng khoán của các ngân hàng đứng ra phát hành. Ở đây, công ty chứng khoán chỉ đóng vai trò môi giới, còn các quyền, nghĩa vụ, sinh lợi hay rủi ro… đều thuộc về nhà đầu tư.

Theo Bộ Tài chính, thị trường xuất hiện thông tin về việc một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất từ 14%/năm trở lên được coi là cao. Vì vậy, không nên mua trái phiếu doanh nghiệp chỉ vì lãi suất cao mà chưa tìm hiểu kỹ những rủi ro có thể xảy ra.

Đặc thù của trái phiếu doanh nghiệp là công cụ nợ do doanh nghiệp phát hành theo nguyên tắc tự vay, tự trả, tự chịu trách nhiệm về hiệu quả sử dụng vốn. Trong khi khả năng trả nợ của doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào tình hình tài chính và kết quả kinh doanh. Vì vậy, nhà đầu tư cần phải cân nhắc trước khi mua.

Một số rủi ro đó, theo Bộ Tài chính là doanh nghiệp không thực hiện được các điều kiện, điều khoản của trái phiếu, do mất khả năng thanh toán, không thanh toán được đầy đủ, đúng hạn gốc, lãi trái phiếu, không thực hiện được cam kết với nhà đầu tư về mua lại trái phiếu trước hạn...