Đã qua rồi cái thời “nhà nhà làm BĐS, người người làm BĐS”, thị trường hiện nay chỉ dành cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp có chiến lược, kiến thức đúng đắn. Góp phần hiểu hơn về thị trường BĐS 2014, Báo Xây dựng đã có cuộc trò chuyện với ông Phan Công Chánh - Chủ tịch HĐQT Cty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh (PVI), chuyên gia BĐS cá nhân xung quanh câu chuyện đầu tư BĐS 2014.
 Ông Phan Công Chánh |
Năm 2013 đã qua, nhìn lại thị trường BĐS thì thấy cũng có những dấu hiệu đáng mừng ở phân khúc giá thấp, vậy ông đánh giá như thế nào về thị trường trong năm vừa qua?
- Trong suốt năm 2013, thị trường BĐS Việt Nam có 2 điểm nóng đó là: Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ về “một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu”. Theo chủ trương của Nghị quyết 02, các ngân hàng sẽ phải dành lượng vốn khoảng 30 nghìn tỷ đồng với lãi suất ưu đãi cho vay đầu tư, kinh doanh và thuê mua nhà và thường được gọi là “gói 30 nghìn tỷ đồng”. Tuy nhiên, gói này đã không thành công như kỳ vọng; Tình hình kinh doanh khó khăn của các chủ đầu tư dự án BĐS không giữ đúng cam kết giao nhà với khách hàng, hoặc huy động và sử dụng vốn không đúng mục đích dẫn đến việc kiện tụng, tranh chấp đòi quyền lợi từ phía các nhà đầu tư cá nhân. Nổi bật là Cty Quốc Cường Gia Lai bị thua kiện trong việc người dân đòi quyền lợi khi giao nhà không đúng hạn. Đây có thể nói là 2 điểm nóng nổi bật thu hút dư luận và sự quan tâm của cả xã hội trong năm 2013 vừa qua.
Hai sự kiện nói trên đang phản ánh điều gì, thưa ông?
- Chúng phản ánh một điều là thị trường đang điều chỉnh. Động lực thực sự của thị trường đang nằm ở lực cầu do các nhà đầu tư cá nhân nắm giữ. Sở dĩ gói 30 nghìn tỷ đồng chưa phát huy hết hiệu quả của nó ngoài các thủ tục xét duyệt khá khó khăn, nó còn liên quan đến một dấu hiệu mới của thị trường: Cá nhân mua nhà để ở hay đầu tư bắt đầu hiểu biết sâu hơn về thị trường, họ đã có những bước tính toán cụ thể trước khi ra quyết định trong giao dịch BĐS. Đơn giản trong trường hợp này là họ không vay tiền với lãi suất thấp để mua BĐS với giá cao. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cá nhân đã có sự liên kết với nhau để đấu tranh với các chủ đầu tư giành lại quyền lợi chính đáng cho mình. Sự hiểu biết và vận dụng pháp lý đã bắt đầu được lưu ý như một công cụ bảo vệ lợi ích chính đáng trong một giao dịch mà phần thiệt thòi thường ở phía người mua, do thường ký vào hợp đồng đã được chủ đầu tư soạn sẵn. Do đó có thể khẳng định, nhà đầu tư cá nhân đang trở nên thông minh hơn khi giao dịch BĐS.
Theo ông thì việc hỗ trợ vốn chưa phải là tất cả đối với các nhà đầu tư cá nhân?
- Chính xác! Vốn chỉ là điều kiện cần. Bởi vì khác với các tổ chức về đầu tư, một nhà đầu tư cá nhân ít khi nắm bắt được đầy đủ pháp lý và các rủi ro đầy đủ khi tiến hành một giao dịch BĐS. Ngoài những người mua nhà lần đầu để ở, phần lớn các nhà đầu tư cá nhân chỉ có duy nhất một chiến lược để đầu tư BĐS, đó là mua BĐS, cầu trời cho giá lên rồi bán để kiếm lời. Đây là phương pháp đầu tư lãi vốn (capital gain). Khi thị trường lên, số đông các nhà đầu tư kiếm được lợi nhuận quá dễ dàng, qua đêm thành tỷ phú nên họ lại càng củng cố thêm tư duy vốn đã có vấn đề về đầu tư BĐS để tìm kiếm lãi vốn. Khi thị trường xuống, với một chiến lược cứng nhắc và cấu trúc vốn yếu kém thì việc gặp khó khăn với khoản đầu tư của mình là vấn đề chắc chắn.
Vì vậy, trang bị kiến thức đúng về đầu tư BĐS là một bước đi khôn ngoan và là điểm bắt đầu về thay đổi trong chiến lược về đầu tư bất kể đó là các chủ đầu tư hay các nhà đầu tư cá nhân.
Ông nhận định thị trường BĐS năm 2014 sẽ như thế nào?
- Theo tôi, 2014 sẽ là năm bản lề cho việc phục hồi, ở đó vai trò của các nhà đầu tư cá nhân sẽ quyết định cục diện của thị trường BĐS.
Số đông các nhà đầu tư cá nhân được trang bị kiến thức đúng, phương pháp hành động cụ thể và chặt chẽ sẽ là một áp lực lớn lên các chủ đầu tư và đơn vị phân phối (môi giới). Nếu không có cách nào để “qua mặt” được các nhà đầu tư cá nhân trong một giao dịch BĐS thì cách duy nhất để có thể kiếm được lợi nhuận từ BĐS đòi hỏi các chủ đầu tư phải làm thật nghiêm túc và bài bản ngay từ giai đoạn sản xuất sản phẩm: Nghiên cứu thị trường thấu đáo, phát triển quỹ đất bài bản, xây dựng công trình có tính toán cụ thể và nghiêm túc, bán hàng chuyên nghiệp. Cán cân cung cầu chắc chắn sẽ được thiết lập lại và thị trường BĐS sẽ chuyển sang một giai đoạn mới: Giai đoạn tăng trưởng ổn định và chuyên nghiệp.
Trân trọng cám ơn ông!
Cao Cường (thực hiện)
Theo
