Đánh thuế cho thuê căn hộ thế nào là hợp lý?

Nhằm tăng cường quản lý, đôn đốc thu thuế, đồng thời xem xét thêm về nguồn thu và nuôi dưỡng nguồn, TPHCM thí điểm thu thuế với người cho thuê căn hộ, văn phòng, diện tích mặt bằng kinh doanh trong nhà chung cư. Việc thí điểm này gây nhiều tranh luận đề xuất khác nhau của nhiều chuyên gia. Giới đầu tư thì tỏ ra lo lắng khi mà kinh tế còn khó khăn, họ còn chưa kịp gượng dậy sau dịch COVID-19.

Chủ của 6 căn chung cư tìm cách né thuế

Ở TPHCM, hiện tại có 6 chung cư được thí điểm thu thuế và tất cả đều ở quận 11, gồm chung cư Res 11 (205 Lạc Long Quân), khu nhà ở thương mại Thuận Việt (319 Lý Thường Kiệt), cao ốc Bảo Gia (184 Lê Đại Hành), chung cư Lữ Gia Plaza (70 Lữ Gia), cao ốc Khải Hoàn (624 Lạc Long Quân) và cụm chung cư The EverRich (968 đường Ba Tháng Hai).

Tại 6 chung cư này, nếu người cho thuê nhà có thu nhập dưới 100 triệu đồng/năm thì được miễn thuế. Với trường hợp có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, chủ căn hộ cho thuê phải nộp 10% tính trên tổng doanh thu.

Chung cư Res 11 (205 Lạc Long Quân, quận 11, TPHCM), nơi đang thí điểm thu thuế với người cho thuê căn hộ

Chiều 18/3, PV Tiền Phong liên hệ với chủ một căn hộ chung cư Res 11 có diện tích 70m2, 2 phòng ngủ với giá rao cho thuê 11 triệu đồng/tháng. Người chủ căn hộ cho biết, nhà đang trống, có thể vào ở ngay. Khi chúng tôi đề cập “liệu chủ nhà cho thuê có cung cấp hóa đơn hay chứng từ liên quan tiền thuê nhà hay không?”, chủ nhà cho biết, đây là nhà cá nhân cho thuê nên không có hóa đơn, người thuê tự tìm chứng từ.

“Tôi có 6 căn chung cư cho thuê, người thuê không yêu cầu chứng từ gì ngoài hợp đồng đặt cọc giữa hai bên. Giá thuê 11 triệu đồng/tháng nhưng có thể ghi 5-7 triệu/tháng. Trước đây, người thuê nhà sẽ yêu cầu cơ quan thuế xuất hóa đơn nhưng giờ bỏ rồi”, vị chủ nhà này nói.

Dù không nằm ở quận 11 nhưng nhiều chủ căn hộ ở các quận, huyện đã bày tỏ lo lắng khi đề cập vấn đề tính thuế cho thuê căn hộ. Bà Diễm Ca (quận Tân Phú, TPHCM) đang có 2 căn hộ cho thuê ở quận Bình Tân cho biết, hiện nay, việc tìm khách thuê không dễ. Dù đã giảm giá cho thuê nhưng rao cả tháng vẫn không có khách.

Sau đó, bà Ca phải ký gửi nhà cho một đơn vị môi giới. Khi ký hợp đồng cho thuê căn hộ với khách trong 1 năm, bà Ca phải trả ngay 1 tháng tiền thuê cho bên môi giới.

Là người chuyên đầu tư căn hộ để cho thuê, chị Thu Hương (quận 4, TPHCM) nói rằng, bất kỳ ai kinh doanh, hoạt động có phát sinh thu nhập thì phải nộp thuế. Tuy nhiên, cơ quan chức năng cần xem lại cách tính.

Hiện nay, ngưỡng tính thuế 100 triệu đồng/năm là không hợp lý, không phù hợp với thực tế. Nhiều chủ nhà phải lách luật khai báo doanh thu tính thuế thấp hơn so với doanh thu thực tế hoặc chuyển sang hình thức góp vốn, cho mượn nhà, gây ra không ít rắc rối khi phát sinh tranh chấp.

“Mảng cho thuê căn hộ giờ không còn hấp dẫn. Khi mua nhà tôi đã đóng 10% thuế VAT rồi, giờ còn phải nộp thêm tiền thuế cho thuê căn hộ. Đó là chưa kể phải trả hoa hồng cho môi giới, tiền lãi ngân hàng, tiền sửa chữa nhà khi hư hỏng… Thực thu còn lại chẳng còn bao nhiêu”, chị Hương nói.

Theo lãnh đạo Cục Thuế TPHCM, với những cá nhân cho thuê chung cư hay nhà cửa, việc quản lý cũng khó hơn. Do đó cơ quan thuế sẽ phải phối hợp với UBND quận, từ đó xuống UBND phường cũng như cơ quan công an để nắm bắt thông tin. Nhiều trường hợp không kê khai cho thuế nhà và nộp thuế, nhiều trường hợp khác có kê khai nhưng giá kê khai cho thuê thấp hơn thực tế.

Để chống thất thu trong việc kê khai 2 giá, cơ quan thuế phải đối chiếu với các hợp đồng cho thuê nhà tương tự trong cùng chung cư, cùng khu vực... rồi trao đổi lại với người cho thuê. Một số trường hợp cá nhân cho thuê nhà mà không kê khai, cơ quan thuế đã yêu cầu lên kê khai bổ sung, truy thu thuế.

Nhiều chuyên gia đề nghị nên hoãn việc mở rộng thu thuế người cho thuê căn hộ, nhất là khi tác động của dịch COVID-19 vẫn còn kéo dài

Nâng mức chịu thuế và không nên đánh đồng

Sau khi TPHCM thí điểm đánh thuế cho thuê tài sản đối với nhà chung cư nhiều chuyên gia đã có ý kiến kiến nghị, tranh luận trái chiều. Nhiều ý kiến cho rằng, thu thuế cho thuê nhà, mặt bằng… trong điều kiện kinh tế bị tác động nghiêm trọng bởi dịch COVID-19, khách hàng trả nhà, mặt bằng khắp nơi, Chính phủ đang phải miễn thuế, hỗ trợ người dân vượt qua khó khăn đã hợp lý chưa? Mức chịu thuế 100 triệu đồng/năm có phải là tận thu?...

Ngày 18/6/2021, Bộ Tài chính ban hành Thông tư 40 về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cho thuê tài sản. Sau nhiều ý kiến kiến nghị gửi lên Bộ Tài chính, Chính phủ về tính hợp lý của ngưỡng chịu thuế, thời gian triển khai thu…, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã cho hoãn thực hiện Thông tư 40 đến năm 2022.

Về thời điểm cho thuê và tác động của thu thuế cho thuê nhà chung cư đến người nộp thuế, chuyên gia tài chính Lương Trường Sinh, Công ty VIS nói với PV Tiền Phong rằng, nhiều người lo lắng việc áp dụng đánh thuế cho thuê căn hộ sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ nhà, làm tăng gánh nặng chi tiêu, sinh hoạt, gây áp lực lên mặt bằng giá cả. Việc thu thuế căn hộ cho thuê có tác động đến việc mua căn hộ để cho thuê, chắc chắn khi người mua nhà với mục đích này sẽ phải tính toán cân nhắc.

“Để việc này đi đúng hướng và không ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua căn hộ cho thuê, quan trọng nhất phải có công thức tính thuế khoa học. Khi áp dụng thử nghiệm ở một số nơi như TPHCM hay Hà Nội, thì phải xem thực hiện như thế nào, không thể đánh đồng cứ thấy cho thuê là tính thuế”, ông Sinh nói.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, trong lúc dịch COVID-19 đã làm kiệt sức bộ phận lớn DN, hộ kinh doanh, người dân mới gượng dậy được chút ít thì Nhà nước nên hoãn việc thực hiện thu thuế cho thuê căn hộ này. Ngay lúc này mà thu thuế nữa sẽ thêm gánh nặng cho người dân. Hiện nay, chỉ nên hoàn thiện khung pháp lý về thu thuế, đưa những hộ này vào diện quản lý, để tiến tới họ tự kê khai và nộp thuế theo quy định.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, mọi hoạt động kinh doanh của tổ chức, cá nhân mà mang lại lợi nhuận thì đều phải đóng thuế và việc thu thuế cho thuê căn hộ chung cư là phù hợp. Tuy nhiên, hiệu quả của việc đầu tư căn hộ cho thuê đã kém hấp dẫn, giờ cộng thêm với mức thuế cho thuê căn hộ 10% chắc chắn sẽ ảnh hưởng rất lớn đến lợi nhuận và tâm lý của các nhà đầu tư.

Hệ quả là thị trường bất động sản không khuyến khích được các nhà đầu tư mua căn hộ kinh doanh, làm giảm lực cầu của thị trường. Do đó, có thể tạm hoãn thu thuế một thời gian hoặc áp mức thuế 2-3%/tổng doanh thu, bởi cho thuê căn hộ là kinh doanh nhỏ lẻ, không liên tục, lợi nhuận thấp, không giống với hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp của các công ty.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) phân tích, việc quy định cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân 5%, thuế giá trị gia tăng 5% là quá cao. Trước mắt, có thể nâng hạn mức doanh thu cho thuê nhà trên 200 triệu đồng/năm mới phải chịu thuế sẽ hợp lý hơn và tạo điều kiện để khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê.

Ông Châu dẫn chứng, tại các quận ven TPHCM, một căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ rộng 75m2 có giá bán khoảng 3,5-4 tỷ đồng. Nếu chủ hộ chỉ cho thuê với giá khoảng 12-15 triệu đồng/tháng, doanh thu cho thuê nhà 1 năm chỉ khoảng 144-180 triệu đồng.

Như vậy, thời gian thu hồi vốn gốc của họ phải mất từ 19 đến 24 năm, trong khi chủ nhà vừa phải bỏ ra lượng vốn lớn vừa phải trả lãi vay mua nhà, vừa phải chịu trách nhiệm bảo trì nhà... Dù người cho thuê vẫn có sở hữu căn nhà, nhưng mức hấp dẫn của thị trường nhà cho thuê bị sụt giảm.