Đà Nẵng: Cảnh báo rủi ro đối với đặt cọc và huy động vốn đầu tư dự án bất động sản

• Đà Nẵng: Khuyến cáo không chuyển nhượng, thuê lại căn hộ chung cư Phước Lý

(Xây dựng) - Trước tình hình một số chủ đầu tư dự án nhà ở, dự án đất nền liên tục rao bán hiện nay. Mặc dù chưa đủ điều kiện bán theo quy định, nhưng một số chủ đầu tư dự án nhà ở đã dùng hình thức hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ để ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong khi chưa có thông báo được phép bán theo quy định của cơ quan chức năng là Sở Xây dựng Đà Nẵng.

Hợp đồng góp vốn là một trong những hình thức mà các chủ đầu tư và các đơn vị hợp tác dự án sử dụng trong việc mua bán đất nền hiện nay tại Đà Nẵng

Các chủ đầu tư này đã sử dụng hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để được mua nhà ở hình thành trong tương lai không được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan. Trước tình hình mua bán này, Sở Xây dựng Đà Nẵng đã khuyến cáo người dân cũng như các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại cần phải tham khảo đầy đủ các quy định pháp luật về nhà ở, pháp luật dân sự trước khi thực hiện các giao dịch để tránh các thiệt hại có thể xảy ra.

Đối với một số căn hộ chung cư, người dân cần phải tìm hiểu rõ thông tin trước khi mua. Trường hợp một số khu chung cư thuộc nhà ở xã hội thuộc sở hữu của Nhà nước thì người được thuê, mua phải đúng đối tượng đáp ứng các điều kiện theo quy định và được UBND TP Đà Nẵng phê duyệt bố trí cho thuê, cho mua căn hộ chung cư. Các khu chung cư thuộc sở hữu Nhà nước cho thuê thì người được thuê không được chuyển đổi, bán, cho thuê lại hoặc cho mượn nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào. Một số chung cư nhà ở xã hội do doanh nghiệp đầu tư thì người mua chỉ được bán, chuyển nhượng, cho thuê sau thời gian 5 năm. 

Đối với các dự án phát triển đô thị trên địa bàn thành phố hiện nay các chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án sử dụng hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng huy động vốn để làm giao dịch mua bán đất nền trong các dự án phát triển đô thị. Được biết đây là hình thức lách luật của các chủ đầu tư hiện nay trong việc mua bán sản phẩm bất động sản.

Ông Lê Văn Tuấn - Chánh Thanh Tra Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết: “Việc người dân đặt cọc giữ chỗ mua đất nền hoặc các dự án nhà ở không được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan khi xảy ra sự cố thì người dân sẽ chịu nhiều rủi ro. Vì đây là việc mua bán theo Luật dân sự với sự thoả thuận giữa hai bên nên khi có sự cố xảy ra thì người dân chỉ có thể kiện ra toà”.

Sở Xây dựng Đà Nẵng khuyến cáo người dân trong việc mua bán, cho thuê khu chung cư Phước Lý.

Theo Quy đinh của Luật Kinh doanh bất động sản tại Khoản 1 và 5 Điều 8 quy định hành vi cấm: Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định và Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

Tại Khoản 1 Điều 68 quy định: Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.

Trong đó, Khoản 8 Điều 6 Luật Nhà ở quy định hành vi cấm: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.

Bên cạnh đó quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở cũng đã quy định rõ ở Khoản 1 Điều 19: Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Tại Điểm a Khoản 2 Điều 19 quy định: Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết đầu tư dự án xây dựng nhà ở chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.