(Xây dựng) - Chiều 28/4, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã tổ chức “Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở, thị trường bất động sản” nhằm đóng góp một cách chủ động, thiết thực vào việc phát triển thị trường nhà ở, thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới.
 |
| Ông Nguyễn Văn Khôi – Phó Chủ tịch thường trực phụ trách VNREA đánh giá cao những ý kiến tâm huyết của các chuyên gia, nhà nghiên cứu tại Hội thảo. |
Trước đó ngày 28/3/2022, VNREA đã tổ chức Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản. Hội nghị đã thông qua 15 báo cáo, kiến nghị chuyên sâu, có giá trị lý luận và thực tiễn cao đối với công tác hoàn thiện thể chế, pháp luật cho thị trường bất động sản.
 |
| TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính, Tiền tệ Quốc gia nêu 8 vấn đề tồn tại. |
Phát biểu tại Hội nghị, TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính, Tiền tệ Quốc gia nêu 8 vấn đề tồn tại: Bất động sản phát triển rất nhanh nhưng thiếu bền vững do chưa có định hướng dài hạn về thị trường bất động sản.Công tác quản lý thị trường gặp nhiều khó khăn, thách thức, thậm chí nhìn nhận thẳng thắn là chưa có hiệu quả dẫn đến hệ luỵ là tình trạng cung cầu bất cân xứng; giá đất vẫn sốt ở nhiều nơi.Chính cung cầu mất cân đối dẫn đến giá nhà tăng cao, nên có 2 hiện tượng: Người muốn mua nhà gặp khó và nhiều người giàu lên nhanh chóng.
Thị trường xuất hiện các sản phẩm mới nhưng chưa có quản lý phù hợp, chưa có quy định rõ ràng trong luật. Tài chính bất động sản chưa bao giờ được quy định trong luật. Sự giao thoa giữa các bộ luật, không rạch ròi luật nào là luật tổ chức gốc, cơ quan nào đứng ra tổ chức và thống kê các vấn đề chồng chéo giữa các bộ luật.
Các chỉ số, dấu hiệu của thị trường bất động sản chưa được nhắc đến nhiều như chỉ số về giá, về sự lành mạnh của thị trường bất động sản. Chưa có khái niệm đánh giá về sự lành mạnh của thị trường bất động sản. Chi phí giao dịch của bất động sản ở Việt Nam đang cao nhất trong khu vực. Làm thế nào để giảm thiểu chi phí này? Luật có điều tiết được việc này hay không?
Từ các vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực có các kiến nghị, đề xuất cụ thể: Về Luật Kinh doanh bất động sản, thứ nhất, nên thêm hai chương gồm: Chương về tài chính và chương về chuyển đổi số để nhằm đem đến những thông tin, dữ liệu rõ ràng, minh bạch về bất động sản. Đây là chính là những tài nguyên rất quan trọng.Vì vậy việc quy định rõ về vấn đề này là hết sức cần thiết.
Ngoài ra, nên thêm một chương quy định rõ về các loại hình bất động sản mới phát sinh vừa qua như bất động sản nông nghiệp, nghĩa trang, bất động sản xanh… Trong thời gian tới, bất động sản xanh là một xu thế, do đó cần sớm có những quy định về các loại hình mới này.
Thứ hai, nên xác định luật để điều chỉnh những những điều khoản, quy định mới xuất hiện. Thứ ba, liên quan đến câu chuyện quản lý kinh doanh bất động sản, nên chia tách cái nào của doanh nghiệp, cái nào của Nhà nước; các vấn đề về mua, chuyển nhượng về đăng ký vẫn còn nhiều vướng mắc, mập mờ, nên khi thế chấp rất khó.Vấn đề kinh doanh quyền sử dụng đất, vừa “dính” Luật Đất đai vừa dính Luật Kinh doanh bất động sản.
Về các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản nói chung, TS Cấn Văn Lực nêu đề xuất: Thứ nhất, cần quản lý giá bất động sản, phải có cơ sở dữ liệu về diễn biến giá về bất động sản thông qua hệ thống trung gian, giống như chứng khoán phải qua sàn; Thứ hai, cần phát triển nguồn lực liên quan đến bất động sản, nên chuẩn hóa về hành nghề. Môi giới cũng phải có chứng chỉ hành nghề. Việc cho phép VNREA làm điều này là hợp lý; Thứ ba, cần sớm có các biện pháp để minh bạch hóa thông tin thị trường.
Cuối cùng, cần nâng cao năng lực cơ quan quản lý và doanh nghiệp bất động sản. Cần phải hết sức quan tâm tới việc quản lý tứ giác: Một là, thị trường chứng khoán, hai là ngân hàng, ba là bảo hiểm và bốn là bất động sản. Ví dụ: Ngân hàng cho vay bất động sản, doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán… đó chính là chiếc bình thông nhau. Khi quản lý, điều tiết, phải quan tâm tới những vấn đề này.
 |
| Ông Vũ Tiến Lộc – Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế nhận định chung về thực trạng các điều luật còn chồng chéo, gây vướng mắc cho sự phát triển của thị trường bất động sản. |
TS. Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh: “Tôi đề nghị khi sửa đổi luật phải theo hướng ngay lập tức sửa những điều bất hợp lý, chồng chéo, giải quyết khép lại vùng xám – vùng mờ, bổ sung những mô hình kinh doanh và loại hình bất động sản mới, bất động sản hình thành trong tương lai, dữ liệu chuyển đổi số, chuyển đổi xanh... nên đưa vào dự thảo khi trình ra Quốc hội trong kỳ họp sắp tới”.
Theo TS. Vũ Tiến Lộc ban chỉ đạo sửa đổi luật phải đứng ở lợi ích chung chứ không phải đứng lợi ích riêng của bộ thì mới xử lý được những vấn đề vướng mắc, đảm bảo tính liên thông, giải quyết được những vấn đề còn chồng chéo giữa các luật.
TS. Vũ Tiến Lộc cho rằng các cơ quan của Quốc hội, Chính phủ phải có hướng dẫn, giải thíchđối với các điểm mờ, điểm xám. Đồng thời, VNREA có thể tổ chức thống kê những vấn đề đang tồn tại, kiến nghị với Ủy ban Thường vụ Quốc hội, với Chính phủ để có hướng dẫn, giải thích đối với từng vấn đề, từ đó tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản tháo gỡ được khó khăn.
 |
| PGS.TS Trần Kim Chung đề xuất nhiều giải pháp. |
Để giải quyết các vấn đề này, PGS.TS Trần Kim Chung đề xuất các giải pháp: Thứ nhất, đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất: giải quyết thông qua sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và Luật sửa đổi 8 luật liên quan. Cần kiện toàn hệ thống thông tin đất đai. Một trong số đó là cập nhật thường xuyên giá quyền sử dụng đất. Đảm bảo việc thông tin đất đai, trong đó có thông tin về giá quyền sử dụng đất phản ánh đúng giá trị thật trên thị trường, ở mọi thời điểm quan sát. Công khai, minh bạch toàn bộ hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đảm bảo loại trừ các yếu tố đầu cơ, thổi giá đối với các địa bàn thông qua việc lên các phương án thu hồi, bồi thường, đền bù, giải tỏa, tái định cư. Đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng cũng như phát triển địa phương.
Thứ hai, đối với bất cập về hệ thống thông tin đất đai, nhà ở và bất động sản hiện nay: Cần nhanh chóng hoàn thiện thể chế trong lĩnh vực này để gia tăng tính an toàn, minh bạch cho các giao dịch. Nhanh chóng hoàn thiện mô hình cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tránh lúng túng trong quá trình tiếp nhận, giải quyết hồ sơ của người dân, doanh nghiệp.
Thứ ba, giải pháp hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đối với hệ thống chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản: Cần đưa vào các luật nội dung tính toán các chỉ số giá đất, giá nhà, giá bất động sản; chỉ số thị trường đất đai, thị trường nhà ở và thị trường bất động sản. Giao cơ quan quản lý đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản công bố chỉ số giá, chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản hàng tháng, hàng quý, 6 tháng và hàng năm. Đưa chỉ số đất đai, nhà ở và bất động sản vào tiêu chí thống kê của hệ thống thống kê quốc gia. Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nếu giao dịch các sản phẩm được nhà nước giao đất, phải qua sàn giao dịch bất động sản (theo Luật Kinh doanh bất động sản 2007). Tăng cường vai trò của các hiệp hội nghề nghiệp đất đai, nhà ở và bất động sản trong tuyên truyền, vận động các bên hữu quan trong việc thúc đẩy việc tính toán các chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản.
 |
| Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng). |
Sau khi lắng nghe ý kiến của các chuyên gia, nhà nghiên cứu, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) phát biểu: “Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai có liên quan chặt chẽ và tác động tới thị trường bất động sản. Từ những ý kiến ghi nhận trong Hội nghị, tôi cho rằng, cả 3 luật đều có những vướng mắc và đứng ở các góc độ khác nhau sẽ nhìn thấy vướng mắc khác nhau”. Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, có một số vấn đề đặt ra: Thứ nhất, phạm vi áp dụng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản hiện nay như thế nào trong mối quan hệ với luật khác? Điều chỉnh những gì để tránh có sự chồng chéo? Thứ hai, cần làm rõ việc sửa đổi luật này thì vấn đề nào cần kế thừa những điểm tốt, vấn đề nào cần bổ sung, sửa đổi để phù hợp cho thực tế?
Thứ ba, phải phát triển các vấn đề trong các văn bản dưới luật đã và đang quy định thấy hợp lý cần đưa vào luật.Ngoài ra, cần xác định mối quan hệ giữa 2 luật để tránh chồng chéo, mâu thuẫn… Cụ thể với Luật Nhà ở: Thứ nhất, vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn có cần không? Thế giới có quy định sở hữu chung cư 50 năm, 70 năm. Nếu hết hạn sở hữu, chung cư còn tốt cho tiếp tục sử dụng, không tốt sẽ phá vỡ. Vậy Việt Nam có cần hay không? Ngược lại vấn đề là Luật Đất đai có sở hữu lâu dài cho đất xây dựng chung cư hay không?
Thứ hai, các hình thức đầu tư xây dựng dự án cần sửa đổi gì? Trong thời gian vừa qua, tình trạng phân lô bán nền tràn lan, phải xác định hình thức đầu tư rõ ràng. Như thế nào là lập dự án đầu tư, như thế nào kinh doanh riêng lẻ?
Thứ ba, xác định mô hình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.Tên gọi không quan trọng, mà ở chỗ cách thức xác định, nội hàm của sản phẩm.Sản phẩm nào cho thuê? Sản phẩm nào vừa bán vừa cho thuê? Thứ tư, đối với phát triển tài chính nhà ở. Trong Luật Nhà ở đã có quy định, nhưng tài chính với bất động sản ra sao lại là vấn đề rộng? Cần nghiên cứu mở rộng hơn quy định bổ sung trong luật.
Thứ năm, việc xác định các loại hình sở hữu nhà ở hiện nay liên quan đến sở hữu của người nước ngoài, vấn đề này liên quan đến Hiến pháp và cần quy định cụ thể hơn.
Với Luật kinh doanh Bất động sản: Thứ nhất, quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản như thế nào? Tổ chức kinh doanh bất động sản cần quy định rõ ràng về vốn hay về tiêu chí nào cần đặt ra?
Thứ hai, câu chuyện chuyển nhượng dự án gắn với quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng phải có sổ đỏ. Một doanh nghiệp làm ăn thua lỗ muốn chuyển nhượng dự án thì dự án phải có sổ đỏ nhưng điều kiện cấp sổ đỏ là phải có điều kiện vốn dòng tiền tài chính.Nhưng họ làm ăn lỗ, không có tiền vốn, tài chính thì mới muốn chuyển nhượng.Cuối cùng dự án không chuyển được, nằm đó và cũng không tạo ra nguồn cung cho thị trường.
Thứ ba, việc xác định dự án bất động sản cũng nhiều vấn đề: các điều kiện xác định đầu tư dự án giao thông, dự án cầu đường, dự án bất động sản… là khác nhau.Thứ tư, với sản phẩm lai như condotel câu hỏi đặt ra là liệu có đưa vào Luật Nhà ở hay không?
Thứ năm, về câu chuyện thông tin thị trường và chuyển đổi số, hiện Luật chưa có quy định về câu chuyện mua bán qua số hoá hay mua bán ký giấy tờ thực tế. Thứ sáu, quản lý và điều tiết thị trường: Câu chuyện thuế và giá điều tiết như thế nào hay chỉ khi thị trường “nóng với lạnh” mới thực hiện điều tiết. Liên quan đến các việc sửa đổi luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai… phải phân trách nhiệm rõ ràng.
Ông Nguyễn Văn Khôi – Phó Chủ tịch thường trực phụ trách VNREA kết luận: “Chúng tôi sẽ tiếp thu và tổng hợp tất cả các ý kiến của 2 Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản. Từ đó, có bộ tổng hợp báo cáo chi tiết, cùng sự nghiên cứu của Ban Pháp chế, Tạp chí Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam để trình các cấp như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp và sau đó là trình lên Quốc hội, Chính phủ”.
Được biết, sau Hội nghị, VNREA sẽ tiếp tục tổ chức các chuyên đề và mong muốn nhận được nhiều ý kiến đóng góp của các chuyên gia, nhà nghiên cứu, từ đó có kiến nghị với Chính phủ, Quốc hội và các Bộ, ngành, sửa đổi luật, giải quyết được những vấn đề tồn tại, tạo sự thuận lợi cho doanh nghiệp và thị trường phát triển.
Lê Mỹ
Theo
