Có nên tồn tại Ban quản trị chung cư?

(Xây dựng) - Sự việc xảy ra gần đây tại chung cư Bắc Hà-C14 ở đường Tố Hữu, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội đã đặt ra vấn đề về hiệu quả hoạt động của mô hình Ban quản trị tại các chung cư hiện nay.

Nên bỏ mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và để chủ đầu tư tự quản hoặc giao cho đơn vị quản lý tòa nhà chuyên nghiệp.

Ban quản trị nợ tiền Ban quản lý, người dân chịu hậu quả

Theo ông Vũ Tuấn Anh, một cư dân có sự am hiểu về lĩnh vực nhà ở cũng như đã tham gia trực tiếp vào việc soạn thảo quy chế hoạt động của Ban quản trị tòa nhà, pháp luật hiện nay quy định về việc thành lập, hoạt động của Ban quản trị tòa nhà khá chặt chẽ, nếu như người dân theo dõi, giám sát hoạt động của Ban quản trị tòa nhà thì không dễ xảy ra sai sót. Tuy nhiên, đa phần cư dân không quá quan tâm đến hoạt động của Ban quản trị, nhiều sự việc đáng tiếc xảy ra chỉ được phát hiện khi việc đã rồi.

Sự việc ở Hà Nội gần đây, người dân nhận được thông báo tạm ngưng cấp nước trước ngày 30/5/2020 do Ban quản trị chung cư Bắc Hà-C14 nợ tiền không thanh toán cho đơn vị cấp nước là Công ty CP VIWACO số tiền hơn 181 triệu đồng.

Vấn đề ở đây là, người dân sử dụng nước tháng nào trả tiền tháng đó. Vậy, vì sao DN dọa cắt nước của người dân? Ông Đặng Quốc Hùng - Phó chủ tịch UBND phường Trung Văn cho biết, do Ban quản trị nợ tiền Ban quản lý tòa nhà, nên khi Ban quản lý thu tiền nước của các hộ dân đã lấy số tiền này khấu trừ vào các khoản nợ, do đó Ban qQuản trị không có tiền để nộp cho đơn vị cung cấp dịch vụ nước sạch.

Để xảy ra sự việc như vậy, nhiều ý kiến cho rằng, Ban quản lý tòa nhà Bắc Hà-C14 quá lộng quyền khi đã tự ý lấy tiền nước của dân khấu trừ vào các khoản nợ của Ban quản trị tòa nhà. Cũng lại có nhiều ý kiến cho rằng, cư dân khó sống với nhiều ban bệ của tòa nhà như Ban quản lý, Ban quản trị, Tổ dân phố…

Cũng sự việc liên quan đến Ban quản trị nhà chung cư, cách đây không lâu tại khu chung cư Victoria Văn Phú, người dân phải đấu tranh với chính Ban quản trị do mình bầu ra bởi hội nghị thường niên không tổ chức, không công khai, minh bạch việc quản lý, sử dụng số tiền hơn 41 tỷ đồng phí bảo trì và các nguồn thu từ việc khai thác quảng cáo, dịch vụ xung quanh tòa nhà, tự ý lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, vô hiệu hóa ban giám sát do cư dân bầu ra…

Trên đây chỉ là 2 sự việc tiêu biểu, trong khi những năm qua đã có vài chục vụ việc lùm xùm liên quan đến Ban quản trị nhà chung cư xảy ra ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, thời gian qua, Hà Nội đã đưa vào sử dụng hơn 830 chung cư thương mại với trên 230 nghìn căn hộ, trong đócó gần 600 chung cư đã thành lập Ban quản trị và đã có hơn 80 chung cư xảy ra tranh chấp buộc Sở Xây dựng phải thành lập tổ công tác để giải quyết.

Ban quản trị có hoạt động hiệu quả?

Theo Điều 104 Luật nhà ở 2014 và Điều 41 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì Ban quản trị nhà chung cư có các quyền và nghĩa vụ đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở 2014 và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này… Tuy nhiên, qua rất nhiều sự việc ồn ào xảy ra đối với nhiều chung cư ở Hà Nội đang đặt ra vấn đề hiệu quả thực sự trong hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư.

Ông Lê Văn Thịnh - một chuyên gia xây dựng - cho rằng, nên bỏ mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và để chủ đầu tư tự quản hoặc giao cho đơn vị quản lý tòa nhà chuyên nghiệp. Bởi không ai hiểu công trình bằng chủ đầu tư, từ chuẩn bị đầu tư thực hiện dự án đến khi kết thúc đầu tư đưa công trình vào sử dụng, họ nắm rõ những khiếm khuyết cả về công năng đến chất lượng công trình nên là người phù hợp để làm công tác bảo trì chung cư.

Tuy nhiên, người dân ở chung cư thường có tâm lý đấu tranh với chủ đầu tư để đòi hỏi quyền lợi cũng như muốn tự mình bầu ra Ban quản trị để bảo vệ lợi ích chung của cư dân. Ông Vũ Anh Tuấn cho biết, tại chung cư nhà ông, việc soạn thảo quy chế hoạt động của Ban quản trị rất chi tiết, chặt chẽ, thế nhưng cũng phải thừa nhận rằng, dù có ra quy chế chặt chẽ, cụ thể đến đâu thì vẫn cần sự quan tâm, hiểu biết của cư dân mới đạt hiệu quả.

Chủ tịch một hiệp hội nghề nghiệp trong ngành Xây dựng cho biết, hầu hết các Ban quản trị đều không phải là đơn vị chuyên nghiệp trong thực hiện công việc đòi hỏi tính chuyên môn cao, họ là những người ngoại đạo trong lĩnh vực quản lý, xây dựng, điều hành nhà chung cư khiến cho hoạt động của Ban quản trị chung cư không thực sự hiệu quả. Đặc biệt, vấn đề chi tiêu phí bảo trì là vấn đề lớn, đòi hỏi ban quản trị phải thực sự có chuyên môn quản lý, thu chi minh bạch, không tư lợi.