(Xây dựng) - Đó là quan điểm của TS Phạm Sỹ Liêm - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế Xây dựng và đô thị, Tổng hội Xây dựng Việt Nam trong cuộc trao đổi với PV Báo Xây dựng xung quanh vấn đề giải ngân gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng. Ông Liêm nói:
 TS Phạm Sỹ Liêm |
Việc đưa ra gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng trong lúc này là sự cố gắng rất lớn, thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với những người có khó khăn về nhà ở. Gói hỗ trợ này không phải là cứu thị trường BĐS mà nó giúp làm giảm bớt đi một phần khó khăn. Từ đó, thị trường xây dựng mới có công ăn, việc làm, vật liệu xây dựng mới bán được.
Tuy nhiên, khiếm khuyết cơ bản khi vận hành gói 30 nghìn tỷ đồng là tư duy bao cấp, không dựa vào quy luật vận hành của thị trường. Người xin nhiều, người vay được thì ít, lại dẫn đến cơ chế xin - cho. Điều này khiến người có nhu cầu vay dần dần cũng không tha thiết nữa. Chưa kể, việc yêu cầu ngân hàng kiêm cả nhiệm vụ xét điều kiện cho vay khiến các thủ tục giải ngân gói 30 nghìn tỷ đồng trở nên rắc rối vì ngân hàng chỉ chuyên về nghiệp vụ cho vay. Rồi việc người vay phải chạy qua hàng chục cửa để xin đủ loại giấy xác nhận mới đủ điều kiện vay cũng gây cản trở cho tốc độ giải ngân của gói hỗ trợ.
Bên cạnh đó, gói 30 nghìn tỷ đồng chậm giải ngân do người đi vay phải làm nhiều thủ tục để được vay, trong khi chính quyền một số địa phương sợ trách nhiệm nên không muốn cấp giấy chứng nhận, còn điều kiện vay của các ngân hàng lại khá khắt khe. Còn DN chậm được vay vì ngân hàng yêu cầu phải có tài sản thế chấp, trong khi DN BĐS vốn đang gặp khó khăn, còn đầy nợ thì lấy đâu tài sản mà thế chấp…
Theo ông, cần có những giải pháp gì để đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng?
- Tôi cho rằng, nguyên nhân chính dẫn đến việc giải ngân chậm chính là quy trình quản lý còn quá chặt chẽ, từ chỗ xác nhận về diện tích nhà ở, thu nhập vào diện được vay vốn... Cả DN lẫn người mua nhà đều khó tiếp cận, do những quy định về việc xét duyệt cho vay, quy định đối tượng, các thủ tục hành chính rườm rà. Trong khi đó, những người muốn mua nhà thì lại thiếu những thông tin cần thiết về dự án, chủ đầu tư, thủ tục đăng ký mua, ngân hàng nào cho vay, tiếp cận thế nào…
Bộ Xây dựng đã cởi mở hơn rất nhiều, đã đưa ra nhiều thông tư, chính sách nới điều kiện cho vay làm cho giải ngân tăng nhanh hơn. Nhất là gắn việc giải ngân với các dự án nhà ở xã hội (NƠXH).
Tuy nhiên, điểm mấu chốt cần phải tháo gỡ là phải làm thế nào để được ngân hàng cho vay tiền, đặc biệt phải chứng minh khả năng trả nợ thì vẫn chưa tìm được giải pháp tốt. Đã thuộc diện người thu nhập thấp lại phải chứng minh khả năng trả nợ với khoản tiền vay lớn thì thực sự là điều bất khả thi.
Tôi lấy ví dụ, cho dù có ngân hàng cho thế chấp thì với thu nhập hiện nay của một cán bộ công chức hưởng hệ số lương 3.0, mỗi tháng có tổng thu nhập khoảng 4,5 - 5 triệu đồng, sẽ chẳng bao giờ chứng minh được với ngân hàng về phương án trả nợ và chưa chắc ngân hàng đã xét duyệt cho vay. Vì vậy, cần thiết đơn giản về thủ tục xác nhận đủ điều kiện mua NƠXH, ngân hàng cần phải thay đổi cơ chế vay cho người thu nhập thấp.
Nếu không chúng ta vẫn loanh quanh trong “mớ bòng bong”, tiến độ vay tiền mỗi năm chỉ được vài %, không biết đến bao giờ mới giải ngân xong. Nếu làm được như vậy, thị trường sẽ được vận hành và những khó khăn chắc sẽ được gỡ bỏ nhanh chóng…
Nhiều ý kiến cho rằng, bên cạnh việc phát triển NƠXH, thị trường nên phát triển nhà ở cho thuê với giá trung bình, giá rẻ. Tuy nhiên, nhiều DN vẫn chưa mặn mà đầu tư vào phân khúc nhà ở này. Vậy theo ông, thời điểm này có nên phát triển loại hình nhà ở này không?
- Theo tôi, nhà cho thuê trên cả nước rất nhiều nhưng chủ yếu do cá nhân cải tạo lại hoặc đầu tư một vài căn hộ nhỏ lẻ để cho thuê. Việc phát triển dự án nhà ở cho thuê theo hướng chuyên nghiệp không có nhiều chủ đầu tư mặn mà vì lời ít và thu hồi vốn chậm. Phân khúc này cũng không hấp dẫn bằng các dự án nhà ở để bán, nhất là khi DN BĐS phần lớn làm dự án dựa vào vốn ứng trước từ khách hàng.
Theo kinh nghiệm một số nước trên thế giới, để phát triển dự án nhà ở cho thuê, các nước có quỹ tín thác BĐS (Real Estate Investment Trust - REIT) do cá nhân có tiền nhàn rỗi đầu tư, góp vốn mua cổ phần. Nhiệm vụ của quỹ này là chuyên kinh doanh, mua lại những dự án để cho thuê. Nhà nước khuyến khích quỹ REIT phát triển bằng cách ưu đãi về thuế thu nhập DN…
Bộ Xây dựng từng đề cập đến quỹ đầu tư BĐS nhưng đến nay vẫn chưa triển khai. Tôi cho rằng, để phát triển phân khúc căn hộ giá trung bình cho thuê để ở, cần có các chính sách ưu đãi về thuế và cơ chế riêng cho quỹ hoạt động.
Ở nước ta mới chỉ có VIGLACERA bắt đầu triển khai xây dựng nhà ở cho thuê giá rẻ. Tôi nghĩ, nếu đem nguồn 30 nghìn tỷ đồng đem xây nhà cho thuê thì cũng rất khả quan, sẽ đáp ứng một lượng lớn nhu cầu nhà ở bên cạnh các dự án NƠXH khác…
Xin cảm ơn ông!
Linh Anh (thực hiện)
Theo
