Nhiều chuyên gia kinh tế cũng như chính các DN BĐS có thương hiệu đang có cùng nhận định về bối cảnh khó khăn chung đuợc dự đoán còn kéo dài tới quý IV/2012. Rút kinh nghiệm từ năm 2011, DN BĐS hầu hết đều tự toan tính cách sinh tồn riêng để “trường kỳ kháng chiến” hoặc chấp nhận… hồi kết.
“Đâm lao thì phải theo lao”
Xác định tối đa xa nhất thời điểm thị trường BĐS bắt đầu ấm trở lại và khôi phục sức phát triển vào cuối 2012, những chủ DN địa ốc tầm trung đều tính tới khả năng xấu nhất là tuyên bố phá sản hoặc… chuyển ngành nghề kinh doanh tạm thời trong 1 năm tới. Anh Đức - Phó giám đốc kinh doanh trẻ tuổi của một sàn giao dịch BĐS mới thành lập được gần 2 năm cho biết: Chúng tôi đã lên xong kế hoạch “cầm cự” cho năm tới. Trong đó nhấn mạnh vào sự tự chủ động và yêu nghề của mỗi nhân viên, bởi Cty đã công bố có thể sẽ trả lương 2 tháng 1 lần, thậm chí 1 quý chỉ trả cho nhân viên một khoản vừa đủ cho xăng xe điện thoại mà không có lương cứng. Còn lại, nhân viên nào thực hiện được giao dịch sẽ hưởng % hoa hồng giao dịch đó. Không ít sàn quy mô nhỏ hoặc mới gia nhập thị trường còn tuyên bố cho nhân viên đi làm tự do và tạm chuyển văn phòng về… nhà giám đốc cho tiết kiệm chi phí thuê (!).
Bên cạnh giải pháp thắt lưng buộc bụng ấy, không ít những tên tuổi đã được khẳng định trong giới địa ốc đang tính tới việc phải chấp nhận sáp nhập hoặc bị mua lại bởi các DN BĐS lớn hơn, các Cty nước ngoài (thông qua hình thức góp vốn, mua lại cổ phần các quỹ đầu tư BĐS). Điều này rõ ràng là “cực chẳng đã”. Bởi thị trường nếu cứ đình đốn trong suốt 2012, người mua vẫn đắn đo và “xem 100, chọn 10, mua 1” trong khi lãi suất ngân hàng cũng như van tín dụng vẫn là khe cửa hẹp (mà chẳng ai mặn mà) thì các chủ đầu tư những dự án tầm trung buộc phải tính tới nước “bán cái” lại cho đơn vị có tiềm lực tài chính tốt hơn. Nếu không, việc chậm hoặc sai tiến độ so với cam kết khi xin phép dự án sẽ khiến DN đó mất trắng công sức, tiền của và cả danh tiếng thương hiệu. Đó là những dự án minh bạch và đủ tính pháp lý mới mong thoát hiểm kiểu sang nhượng dự án.
Còn lại, những chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm và đầu tư theo kiểu đánh trọng điểm (do không trường vốn) với tâm lý ăn nhanh, đang đối đầu với nguy cơ mất cả chì lẫn chài. Cụ thể là các DN mới xin cấp phép dự án và đang vướng đền bù GPMB chưa xong từ khi bán góp vốn. Đơn cử, khi xin cấp phép năm 2008, đền bù cho dân lúc đó chỉ 5 - 6 triệu đ/m2. Đến thời điểm khó khăn như hiện nay, khách mua vào gần như không có, lại cộng thêm tiền đền bù chưa giải quyết được quá 50%, cộng thêm việc chưa hoàn tất phần móng, hạ tầng để huy động vốn, các dự án này buộc phải bán cái 100%, đồng thời chủ đầu tư vẫn phải gánh nợ xấu và đối đầu với vòng lao lý nếu không xử lý tốt (!).
Lộ diện DN… “ẩu”
Một cách “vượt cạn” đang được nhiều đơn vị sử dụng khá phổ biến là: Mở bán chính thức ngay trong giai đoạn khó khăn, tung nhân viên trong chính đơn vị vào đứng tên và chờ khi “sốt” lên, phần chênh do chính những nhân viên đứng tên đó sang tên cho khách sẽ là khoản tiền để DN chờ đợi. Gần đây nhất là dự án An Bình Tower do Cen Group tổ chức mở bán vào tháng 11/2011. Với những con số khá ấn tượng về tỷ lệ lấp đầy (20 - 30%), nhưng ai biết trong số đó là bao nhiêu suất do nhân viên sàn đứng tên qua người thân. “Đây đơn giản chỉ là chiêu PR cho chính mình nhằm “tạo cảm giác” hàng đang “cháy” cho người tới xem”, Dũng - một nhà đầu tư lão luyện tại khu Cầu Giấy cho biết. Thậm chí, theo quan sát tại buổi mở bán, việc những tờ rơi, quảng cáo, biểu mẫu phối cảnh thể hiện rất qua loa chỉ bằng giấy phô tô đen trắng thể hiện sự đầu voi đuôi chuột của một đơn vị địa ốc được coi là có tiếng ở Hà Nội. Không hiểu tác dụng của buổi mở bán đến đâu, nhưng đa phần những khách hàng tới xem đều tỏ ra ngán ngẩm trước kiểu tiết kiệm quá đáng này của đơn vị phân phối sản phẩm. Nên chăng các DN BĐS cần suy tính thật thấu đáo để không đánh mất niềm tin, sự coi trọng thương hiệu nơi khách hàng - thượng đế.
Một kim chỉ nam cũng đã được xác định ngầm trong giới kinh doanh chuyên nghiệp đó là chuyển hướng sang các sản phẩm BĐS tầm trung trở xuống (cả về quy mô lẫn giá trị) với thủ tục pháp lý tốt, đã thi công xong phần móng là tối thiểu (thậm chí hoàn thiện phần hạ tầng thô) với đất thành phẩm sạch rồi mới chào bán, giới thiệu tới khách hàng. Thậm chí còn tính tới nước chủ đầu tư sẽ chủ động tháo gỡ cho đơn vị thứ cấp bán hàng với khách hàng. Vấn đề này vốn dĩ đã nảy sinh nhiều lình xình như: Khách hàng chịu thiệt do thiếu hiểu biết, không suy xét kỹ hợp đồng thỏa thuận ký với thứ cấp dẫn tới bị thiệt thòi không dám kêu: Tiền đóng theo tiến độ gấp hơn khi ký với chủ đầu tư trong khi không giám sát được tiến độ nhận sản phẩm BĐS; nếu có giao kèo với đơn vị thứ cấp mà sau đó yêu cầu làm việc trực tiếp với chủ đầu tư thì buộc chấp nhận lỗ (do giá thứ cấp chào thường cao hơn từ 1 - 2 giá so với giá chủ đầu tư ủy thác cho thứ cấp thông qua hợp đồng). Nếu chậm tiến độ, nhưng để giảm lỗ cho khách hàng, chủ đầu tư nên chủ động ngồi cùng thứ cấp cũng như những khách hàng đã mua để bàn thảo về cách gỡ rối (cũng là tạo niềm tin và thương hiệu cho DN mình). Chỉ phủi tay với lý do “không cần biết khách hàng chịu thiệt thòi ra sao” vì không làm việc trực tiếp với chủ đầu tư, những DN đó đang dần tự khai tử mình vì làm việc thiếu chuyên nghiệp và chỉ biết mình.
Thị trường tồn tại là có kẻ mua người bán. Nếu mất một trong hai yếu tố thì sẽ phá vỡ quy luật thị trường. Lúc đó, hoặc cung quá cầu, hoặc cầu vượt cung, sẽ đảo lộn giá trị BĐS, không riêng gì người có nhu cầu thực không được đáp ứng dù có tiền, chính DN cũng chẳng thể tồn tại bền vững. Đặc biệt, trong giai đoạn khó khăn kéo dài này, tâm lý làm bừa làm ẩu sẽ càng khiến DN BĐS chìm thêm. Nếu thực sự tâm huyết với nghề và quyết tâm bám trụ để khẳng định mình, giới địa ốc cần phải biết chấp nhận hy sinh.
Nguyễn Cảnh
Theo baoxaydung.com.vn
