(Xây dựng) - Hiện nay, theo quy trình thủ tục đầu tư dự án bất động sản thì các bên liên quan phải chịu chế tài bởi nhiều Luật, trong đó có Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2014. Tuy nhiên, giữa hai luật trên còn có sự mâu thuẫn đáng kể, cho nên mới nảy sinh tranh luận “con gà có trước hay quả trứng có trước”. Trong khi Luật Đầu tư cho phép doanh nghiệp được phép đăng ký đầu tư thì Luật Đất đai lại chỉ cho phép cá nhân chuyển nhượng đất cho tổ chức khi chủ đầu tư dự án được chấp thuận đăng ký đầu tư.
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 193 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ điều kiện: “Có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án”.
 |
| Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc đang thực hiện đầu tư theo đúng trình tự của pháp luật. |
Ông Lê Quang Vinh - Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Sở Xây dựng Bình Dương cho biết: “Khi thực hiện dự án kinh doanh bất động sản thì các bên liên quan chịu sự quản lý của các Luật, trong đó có Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Luật Đất đại thì quy định phải có chủ trương mới cho chuyển nhượng từ cá nhân sang tổ chức nhưng Luật Đầu tư lại quy định cho phép đăng ký đầu tư trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc Nhà nước chấp thuận cho đăng ký đầu tư dự án thực chất là chỉ công nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư chứ chưa nói ai là chủ đầu tư”.
Việc Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương ký văn bản 4938/UBND-KTN ngày 30/9/2019 về việc chấp thuận cho đăng ký đầu tư dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc là một ví dụ.
Trên thực tế công văn này hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật, bởi sau khi được chấp thuận đăng ký đầu tư thì chủ đầu tư có đủ điều kiện thực hiện quy hoạch và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng có công chứng.
Theo ông Vinh, thông thường doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân hoặc tổ chức để làm dự án, khi có hợp đồng công chứng mới được đăng ký đầu tư. Nhưng vì vướng Luật Đất đai nên nhà đầu tư chưa thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nên phải xin đăng ký đầu tư.
“Sau khi được đăng ký đầu tư mới tiến hành các bước lập quy hoạch, rồi mới chuyển từ hợp đồng đặt cọc sang hợp đồng chính thức được công chứng. Sau khi có hợp đồng công chứng mới đi xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án… Chính vì chưa rõ các quy định này mà dư luận hiểu nhầm là Bình Dương ưu ái cho Công ty TNHH MTV Tuấn Điền Phúc (Công ty Tuấn Điền Phúc) khi làm dự án”, ông Vinh khẳng định.
 |
Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Văn Hạnh - Giám đốc Công ty Tuấn Điền Phúc cho biết: “Gần đây có dư luận cho rằng Công ty Tuấn Điền Phúc được tỉnh Bình Dương ưu ái khi đầu tư phát triển dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc”.
Minh chứng cho điều này, ông Hạnh lý giải: “Trước khi UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận cho đăng ký đầu tư dự án bằng Công văn số 4938/UBND- KTN ngày 30/9/2019 thì doanh nghiệp đã sở hữu toàn bộ quỹ đất dự kiến làm dự án. Điều này được thể hiện qua các hợp đồng đặt cọc được ký ngày 08/4/2019 giữa Công ty Tuấn Điền Phúc với các cá nhân. Sau khi được UBND tỉnh chấp thuận đăng ký đầu tư doanh nghiệp mới thực hiện việc chuyển tên từ cá nhân sang doanh nghiệp.
Đây là việc rất bình thường bởi theo Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Thủ tướng Chính phủ và Thông tư 30/2014/TT- BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất thì muốn chuyển nhượng đất đai từ các cá nhân sang tổ chức thì phải có chấp thuận đăng ký đầu tư…”
Nói về quy trình đầu tư dự án của Công ty Tuấn Điền Phúc, ông Vinh khẳng định là Công ty đã thực đúng theo các quy định của pháp luật.
Theo ông Vinh, bản thân dự án Tuấn Điền Phúc có diện tích khoảng 3,6ha cũng có nguồn gốc đất do chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng có ký hợp đồng công chứng.
Tuy nhiên, Luật Đầu tư thì cho phép nhà đầu tư đăng ký đầu tư và Nhà nước chỉ công nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư. Do đó, chỉ cần nhà đầu tư chứng minh được bằng hợp đồng đặt cọc thì có thể được xin đăng ký đầu tư.
Trong công văn chấp thuận cho đăng ký đầu tư của UBND tỉnh Bình Dương có nói rất rõ là sau 12 tháng kể từ khi được chấp thuận nếu chủ đầu tư dự án không triển khai hoặc không có khả năng triển khai mà không có lý do chính đáng thì chủ trương đăng ký đầu tư kể trên không còn hiệu lực.
Thực tế áp dụng Luật Đất đai và Luật Đầu tư đã bộc lộ những bất cấp gây khó khăn cho cơ quan chức năng thực thi cũng như doanh nghiệp khi đầu tư dự án bát động sản. Tuy nhiên, điều này đã nhanh chóng được Quốc hội phát hiện, điều chỉnh khắc phục những bất cập và sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2021 tới.
Minh Quốc
Theo
