(Xây dựng) – Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (thay thế Nghị định số 101/2015/NĐ-CP) “Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” có hiệu lực kể từ ngày 01/09/2021 với nhiều cơ chế, chính sách có tính đồng bộ, khả thi, chắc chắn sẽ mở ra một giai đoạn mới thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.
 |
| Một khu chung cư cũ tại Thành phố Hồ Chí Minh. |
Cùng với khả năng tạo được sự đồng thuận của các chủ sở hữu nhà chung cư, sẽ đẩy mạnh công tác xây dựng lại hàng ngàn khu nhà chung cư cũ có tuổi đời trên dưới 50 năm, trong đó có nhiều nhà chung cư đã bị hư hỏng nặng, thậm chí đang trong tình trạng nguy hiểm cho người sử dụng tại các đô thị, tập trung nhiều nhất tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhằm thực hiện mục tiêu tái định cư tốt nhất, thỏa đáng nhất cho tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) trong quá trình soạn thảo, Hiệp hội rất hoan nghênh Bộ Xây dựng đã cầu thị, lắng nghe, tiếp thu nhiều ý kiến đóng góp xác đáng của Hiệp hội và các chuyên gia để trình Chính phủ ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP đáp ứng được nguyện vọng của các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, phù hợp với tình hình thực tiễn.
Nghị định 69/2021/NĐ-CP đã quy định nhiều cơ chế, chính sách mới có tính đột phá, đồng bộ, trong đó nêu rõ nguyên tắc khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu, trong đó có “quy mô dân số” đảm bảo được tính khả thi và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:
Nghị định 101/2015/NĐ-CP trước đây chưa đảm bảo tính khả thi và chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ do nhiều nguyên nhân, trong đó có một nguyên nhân quan trọng là cơ quan soạn thảo Nghị định 101 lúc bấy giờ đã không chấp thuận đề nghị của Hiệp hội và các chuyên gia, nên đã không quy định cơ quan có thẩm quyền phải xác định chỉ tiêu “quy mô dân số” khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.
Khoản 2 Điều 12 Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định: “2. Khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng, quy mô dân số hoặc xác định phần diện tích đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng các công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng hoặc công trình hạ tầng xã hội khác để đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội và môi trường nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án nhưng phải đáp ứng và kết nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực và trên địa bàn”.Với các quy định mới, dự án xây dựng lại nhà chung cư vừa có đủ số lượng căn hộ đ ể tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, vừa có thêm một số căn hộ dôi ra để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đầu tư và có được một phần lãi.
“Giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, cấp huyện” để tái định cư các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị khi lập, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, vừa hợp lòng dân, vừa sát thực tế:
Từ thực tiễn của Thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1.000 nhà chung cư, khu chung cư cũ. Trong đó, chỉ có một số ít khu chung cư có quy mô lớn như khu chung cư Cô Giang, quận 1; khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật, quận 3; khu chung cư Chánh Hưng, quận 8; các khu chung cư Ngô Gia Tự, Nguyễn Kim, quận 10; khu chung cư Thanh Đa, quận Bình Thạnh. Còn lại đa số là các nhà chung cư nhỏ dạng nhà ở tập thể có nguồn gốc do chuyển đổi từ khách sạn, nhà riêng lẻ được xây dựng trước năm 1975 có diện tích khuôn viên chỉ trên dưới 500 m2, có những nhà chung cư nằm trong hẻm nhỏ, như quận 5 có 408 nhà chung cư, khu chung cư; hoặc quận 3 có 48 nhà chung cư, khu chung cư mà phần lớn không thể xây dựng lại nhà chung cư mới tại địa điểm cũ do không phù hợp với quy hoạch ( Quận 3 có 48 khu chung cư thì đã có 5 khu chung cư được tất cả các chủ sở hữu chuyển nhượng lại cho các doanh nghiệp để thực hiện dự án khác, nên chỉ còn lại 43 khu chung cư cũ thuộc diện cải tạo, xây dựng lại).
Để giải quyết bài toán nan giải này, HoREA rất tán thành ý tưởng của Uỷ ban nhân dân quận 3 xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đề xuất “giải pháp quy gom” 43 khu chung cư trên địa bàn quận để xây dựng lại 3 khu chung cư quy mô lớn, đủ để tái định cư trên địa bàn quận 3 cho tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.
“Giải pháp quy gom” này sẽ khắc phục được việc xây dựng các dự án tái định cư tại nơi khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, chữa bệnh, học hành… cho người tái định cư, để không tiếp tục xảy ra tình trạng người tái định cư không lựa chọn vào ở khu tái định cư, như trường hợp dự án Khu tái định cư xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh có hơn 1.700 căn hộ nhưng chỉ có khoảng 15% người tái định cư đến cư ngụ.
Theo Nghị định mới, quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tối thiểu 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý phù hợp với nguyên tắc pháp luật và thực tế: Khoản 6 Điều 14 Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định: “6. Việc lấy ý kiến các chủ sở hữu khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư của nhà chung cư, khu chung cư đó tham gia; doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số các chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư tham gia đồng ý; trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó đồng ý (…) Nội dung này phù hợp với Luật Nhà ở 2014.
Nghị định 69/2021/NĐ-CP phù hợp với tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu và hạn chế tối đa các tác động bất lợi đến môi trường sống của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư: Khoản 1 Điều 20 Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định các nguyên tắc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư áp dụng cho các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã thể hiện chính sách của Nhà nước không chỉ quan tâm đối với các chủ sở hữu mà cả người sử dụng nhà chung cư, trong đó có các hộ khẩu ghép (hộ ghép) khi thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có tính khả thi cao hơn và phù hợp với thực tế hơn so với quy định trước đây: Quy định “khung” hệ số hoán đổi diện tích căn hộ mới từ 1 đến 2 lần diện tích căn hộ cũ. Vấn đề còn lại là sự thỏa thuận tự nguyện, công bằng giữa các chủ sở hữu nhà chung cư với nhà đầu tư, để thống nhất Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời, làm căn cứ để lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Kinh nghiệm thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, đã có các nhà đầu tư thỏa thuận mua lại tất cả các căn hộ của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư theo giá thị trường, như đã có 5 khu chung cư tại quận 3 được mua bán theo phương thức thỏa thuận tự nguyện này; hoặc có trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận hoán đổi diện tích căn hộ mới gấp hơn 2 lần diện tích căn hộ cũ do các căn hộ cũ này có lợi thế vị trí, hoặc có hoạt động kinh doanh đã tạo được sự đồng thuận của các chủ sở hữu nhà chung cư và nhà đầu tư.
Hiệp hội cho rằng, khi tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư “cũ” thì nhà đầu tư cần nhận thức được tính chất xã hội của dự án. Các cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án có lãi khoảng 10%. Nếu các nhà đầu tư nào muốn tìm kiếm “siêu lợi nhuận” thì không nên đề nghị tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, vì không phù hợp với mục tiêu tìm kiếm “siêu lợi nhuận” của các nhà đầu tư này.
Các nhà đầu tư cũng cần thấu hiểu sự chia sẻ từ phía các chủ sở hữu nhà chung cư. Bởi lẽ, bên cạnh cái lợi là các chủ sở hữu nhà chung cư cũ được hoán đổi diện tích căn hộ mới rộng hơn, an toàn hơn, môi trường sống tốt hơn, có nhiều tiện ích và dịch vụ hơn, thì cũng phải chấp nhận đánh đổi một số lợi ích như quyền sử dụng đất chung thuộc về nhiều chủ sở hữu nhà chung cư hơn; khu nhà chung cư mới đông đúc hơn nhà chung cư cũ trước đây, ví dụ: Nhà chung cư A cũ có 100 căn hộ với 500 người cư ngụ trên diện tích khuôn viên 2.000 m2, nay được xây dựng lại mới có 200 căn hộ với 1.000 người cư ngụ, chưa tính khách hàng bên ngoài đến mua sắm tại khu vực kinh doanh dịch vụ của toà nhà.
Do vậy, trên cơ sở “khung” cơ chế, chính sách của Nghị định 69/2021/NĐ-CP, các nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư cần chân thành ngồi lại thảo luận với nhau, tôn trọng và giải quyết hài hoà các lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhau, mà trọng tâm là việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời thỏa đáng.
Quy định đối với phần diện tích nhà ở và quyền sử dụng đất ở sử dụng chung thuộc nhà chung cư mà “tổ chức hoặc hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu toàn bộ diện tích nhà ở mà Nhà nước đã bán có nhu cầu mua lại toàn bộ phần diện tích sử dụng chung này” thì được mua lại theo giá quy định của Nhà nước. Nhưng trên thực tế, hầu như không có trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư xin mua lại phần diện tích sử dụng chung này. Tuy nhiên một số trường hợp tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư bán 100% căn hộ cho các nhà đầu tư như 5 khu nhà chung cư tại quận 3, cá biệt có khu nhà chung cư đã bị nhà đầu tư phá dỡ như khu chung cư 50 căn hộ tại phường 5, quận 3.
Quy định mới tạo được cơ chế để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xử lý nhanh chóng, thuận lợi, đơn giản đối với phần giá trị tài sản của Nhà nước còn lại tại các khu nhà chung cư cũ. Còn đối với nhà đầu tư thì biết rõ cách tính bằng tiền phần giá trị nộp cho Nhà nước khi lập Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Tuy nhiên do Nghị định 69/2021/NĐ-CP không quy định có Thông tư hướng dẫn, nên Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét quy định cơ chế xử lý phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu chung (hành lang, cầu thang, sàn mái, tường bao) mà các chủ sở hữu nhà chung cư chưa mua, nhưng đã bán lại nhà chung cư cho nhà đầu tư mới, nhất là trường hợp nhà đầu tư mới đã phá dỡ toà nhà. Hiệp hội nhận thấy, khi thực hiện bán căn hộ chung cư thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê sử dụng thì tại thời điểm đó cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã kiểm định đánh giá chất lượng còn lại của nhà chung cư, trong đó có phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu chung (hành lang, cầu thang, sàn mái, tường bao).
Do vậy, Hiệp hội HoREA đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thực hiện như sau: “Trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư chưa mua lại phần nhà ở sử dụng chung (hành lang, cầu thang, sàn mái, tường bao) mà nhà chung cư này đã bị phá dỡ, thì chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà hiện có nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà theo biên bản kiểm định đánh giá chất lượng còn lại của nhà chung cư tại thời điểm bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước”.
Mai Nam Sơn
Theo
