(Xây dựng) - Ông Nguyễn Công Hồng - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Ecopark trong một trình bày tham luận tại tọa đàm “Kiến tạo khu đô thị thông minh và đáng sống – Mô hình cho Việt Nam” cho rằng, điều quan trọng thành công nhất của đô thị của tất cả chủ đầu tư phải đạt được yêu cầu “Làm đô thị phải có người đến ở”.
 |
| Ông Nguyễn Công Hồng - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Ecopark. |
Vị CEO của Tập đoàn Ecoaprk bắt đầu bài tham luận của mình: “Tôi hy vọng bằng những kinh nghiệm thực tế mà chúng tôi đã làm tại Ecopark và đang làm tại những dự án khác, nhằm nhân rộng mô hình Ecopark, chia sẻ của tôi sẽ giúp ích cho các nhà đầu tư, nhà học thuật, nhà quy hoạch để có góc nhìn mới về vai trò của tư vấn quy hoạch. Việc đầu tư bất động sản, ngoài việc thu lợi nhuận thì còn là tâm nguyện giúp xã hội phát triển. Do đó, tôi mong muốn quảng bá và chia sẻ kinh nghiệm để nhân rộng mô hình như Ecopark. Trước hết, với thực tiễn chúng tôi đã làm với 500ha dự án Ecopark thì chúng tôi có một tham vọng là: Nếu đã làm thì làm cho tới, và muốn làm cho tới thì cần có không gian đủ rộng để vẽ dự án, để thực tế hóa ước mơ”.
Câu chuyện về lựa chọn năng lực nhà tư vấn quy hoạch đúng
Ông Nguyễn Công Hồng cho biết, đối với 1 dự án, bước đầu quan trọng nhất là chọn vị trí. Triết lý, mục tiêu phát triển của mỗi nhà đầu tư khác nhau nên sẽ có những cách chọn vị trí khác nhau. Và bài học ông muốn lan tỏa là căn cứ vào triết lý, mục tiêu phát triển và cách vận hành phát triển một dự án bất động sản của mỗi nhà đầu tư mà sẽ có thể chọn ra được vị trí thích hợp.
Thế nhưng có một thực tế là câu chuyện quy hoạch. Ông Nguyễn Công Hồng cho rằng, “Thú thật là có những nhà đầu tư, nhà tư vấn vào vẽ mãi không thể ra Ecopark, có lẽ vì triết lý của họ và chúng tôi khác nhau. Như vậy, yếu tố đầu tiên là phải chọn được nhà tư vấn đúng, nếu hai bên không cùng mục tiêu, không cùng định hướng thì sẽ không thể tìm được tiếng nói chung. Tư vấn giỏi nhưng vẽ không đúng ý của mình thì cũng không thể đầu tư được. Tôi cho đây là vấn đề mấu chốt, quyết định. Khi đến một vùng đất, khu vực, địa bàn mới, tôi chỉ mong muốn có thể định hình được ý muốn phát triển khu vực đó như thế nào, sự phát triển có phù hợp với khu vực đó không thì nhà tư vấn mới có thể giúp chủ đầu tư được vì họ có tính học thuật, nguyên tắc. Quan trọng nhất với một dự án là nhà đầu tư và tư vấn phải xác định được tính chất dự án này phải làm gì”.
Bên cạnh đó, có tư vấn giỏi nhưng phải là những người, những đơn vị có bản lĩnh và lương tâm. Tư vấn mà chiều lòng nhà đầu tư, không có phản biện và tính toán thì không ổn. Câu chuyện phản biện và bác bỏ của tư vấn thì đều cần phải có căn cứ.
Ví dụ như giai đoạn 1 dự án Ecopark, chúng tôi bàn vỉa hè chỉ 5 - 6m, nhưng đến giai đoạn này phải đẩy hẳn lên 10m để làm thương mại mới phù hợp. Như vậy mới thấy rằng chúng ta phải luôn đồng hành với đơn vị tư vấn.
Thực tế, khi đầu tư hạ tầng kỹ thuật, áp dụng rất nhiều các tiêu chí nước ngoài nhưng thiết kế xong đơn vị tư vấn phải cho một quy chế vận hành bởi điều kiện khí hậu của Việt Nam mưa bụi, nóng ẩm, liệu có phù hợp không... Câu chuyện đặt ra chính là cần sự khuyến cáo của đơn vị tư vấn.
Một nhà tư vấn có tầm nhìn có quy hoạch phân khu khác nhau sẽ tạo ra các điểm nhấn, tạo ra sự tích hợp cho dự án. Do đó, làm đô thị đáng sống cần những nhà tư vấn tốt mới giúp được chủ đầu tư. Tuy nhiên, muốn để có tư vấn quy hoạch đúng, làm đúng thì doanh nghiệp cũng phải đối xử đúng với đơn vị tư vấn, phải cho họ một hành lang về các tiêu chuẩn. Nhà đầu tư phải chia sẻ cùng đơn vị tư vấn, đừng bó hẹp họ trong các tiêu chí khắt khe.
Làm đô thị không có người đến ở thì để đó làm gì?
“Về kế hoạch phát triển và làm thế nào để tạo ra được đô thị thông minh và đáng sống. Tôi cho rằng, làm đô thị đáng sống là phải có người ở, nếu họ không đến ở thì làm đô thị đó để làm gì? Và như thế phải trả lời câu hỏi làm thế nào để họ đến ở” – ông Nguyễn Công Hồng nhấn mạnh.
 |
| Ông Nguyễn Công Hồng - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Ecopark trong một trình bày tham luận tại tọa đàm “Kiến tạo khu đô thị thông minh và đáng sống – Mô hình cho Việt Nam”. |
Ông Nguyễn Công Hồng nêu quan điểm, về phê duyệt quy hoạch, hạ tầng và phải làm đồng bộ. Đối với hạ tầng kỹ thuật thì bất kỳ nhà đầu tư nào cũng phải làm, nếu chỉ làm chống đối thì đó là một nhà đầu tư tệ. Đặc biệt, với những dự án mới phát triển như kiểu đô thị của Ecopark còn những đô thị trong nội thành vốn dĩ đã hưởng lợi từ hạ tầng do Nhà nước thực hiện.
Tiếp nữa là người dân khi có ý định về ở họ sẽ đặt các câu hỏi như con cái học ở đâu, chữa bệnh ra sao, làm việc, vui chơi thế nào? Tôi đã đi tham quan nhiều dự án, nhiều địa phương bỏ hàng ngàn héc-ta để phân lô bán nền nhưng đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đều không có, đó là sự lãng phí. Do đó, câu chuyện hạ tầng xã hội phải đi trước. Đô thị đáng sống thì đây là điều kiện sống tối thiểu. Đặt mình ở vị trí là khách hàng thì thấy những nhu cầu cơ bản cho một nơi đáng sống đó là nhu cầu về trường học, y tế, dịch vụ…
Có một chủ đề nữa tôi rất đồng thuận với ông Nguyễn Đỗ Dũng - Tổng Giám đốc của enCity là sản phẩm. Theo đó, Ecopark đang được đánh giá là đô thị đẳng cấp, nhưng nếu không có cư dân thì sẽ không trở thành một khu đô thị đáng sống.
Thử hình dung 1 thành phố, 1 khu đô thị nhưng lại không có dân cư, không có dịch vụ… thì đó không phải là thành phố. Do đó mà có câu chuyện đa dạng sản phẩm, để thỏa mãn nhu cầu thị trường là điều đặc biệt phải quan tâm.
Muốn trở thành nơi đáng sống thì cần tạo sự khác biệt. Không chỉ hấp dẫn nhà đầu tư, đặc biệt trong môi trường phát triển đô thị hiện nay, biến đổi khí hậu đang tác động rất lớn, đô thị hiện đại rất ô nhiễm, các khu đô thị mới phải giải quyết vấn đề này để trở thành nơi đáng sống. Tôi cho rằng, một trong những nội dung tạo ra nơi đáng sống là con người phải gần gũi với thiên nhiên, môi trường.
Muốn đạt được điều này không chỉ là tiêu chí quy hoạch, tỷ lệ quy hoạch, mà hãy quan tâm tới không gian xanh, không gian mở, phát triển đô thị lõi nhưng vẫn phải có không gian mở, để tạo sự gần gũi với thiên nhiên.
Trong thời đại ngày nay, ngoài hạ tầng hiện đại đáp ứng tiêu chí vận hành tốt thì hãy tích hợp công nghệ 4.0.
Đô thị phải có cộng đồng gắn bó với thiên nhiên
Tiếp đó, là triết lý gắn con người gần với môi trường, để làm được điều đó thì hãy phát triển cây xanh. Chính vì thế, Ecopark đưa ra nguyên tắc diện tích cây xanh mặt nước phải đảm bảo trên 22% và cây phải là cây trưởng thành, có 3 tầng cây: Thảm cỏ, bụi hoa và cây xanh. Nếu làm tốt việc này, và thực tế Ecopark đã chứng minh, nó sẽ tạo ra cảnh quan đô thị hấp dẫn. Một số nghiên cứu, thống kê cho thấy, chênh lệch ngoài trời của Ecopark với khu vực trung tâm Hà Nội vào mùa hè có lúc lên tới 6 độ C, bình quân là từ 4 - 5 độ C. Cây xanh trồng như vậy mới có thể ngăn bụi và tiếng ồn. Diện tích cây xanh thảm cỏ lớn sẽ tăng độ thẩm thấu nước mặt, giảm áp lực tiêu thoát nước. Đó là cái lợi nhìn thấy ngay được.
 |
| Một góc Khu đô thị Ecopark thân thiện hài hòa với kiến trúc cảnh quan. |
Khi có một không gian thiên nhiên tốt, công viên cộng đồng tốt thì sẽ không chỉ thu hút được khách vãng lai mà còn tạo ra được môi trường sống khác biệt mà chính cư dân tại Ecopark cũng thấy yêu nơi mình sống. Khi cư dân đến mua nhà xác định Ecopark là ngôi nhà của họ, chứ không phải là ngôi nhà của chủ đầu tư thì chúng ta mới thành công.
Để người ta gắn kết với cộng đồng đó thì môi trường phải là môi trường thành phố, chất lượng là chất lượng đô thị nhưng văn hóa là của làng quê truyền thống Việt Nam - Văn hóa tối lửa tắt đèn có nhau... Việc này tạo ra sự gắn kết. Khi cư dân đã yêu, hòa đồng, cùng nhau chăm chút cho nơi họ sống, khi đó chủ đầu tư sẽ là người gắn kết họ lại, giảm thiểu và hạn chế nhất việc xung đột, tranh chấp.
“Tôi cho rằng xây dựng văn hóa sống cũng là trách nhiệm của nhà đầu tư và công cụ để khởi động việc đó theo tôi chính là cây xanh. Tạo ra sự khác biệt để hút được mọi người đến, chúng ta có cơ chế vận hành, trách nhiệm đầu tư xây dựng cộng đồng văn hóa thì chúng ta sẽ có khu đô thị đáng sống”- vị CEO Tập đoàn Ecopark khẳng định.
Để thực hiện được mục tiêu ấy, bên cạnh nỗ lực của nhà đầu tư thì còn cần hỗ trợ bệ đỡ chính sách. Ví dụ, khi nhà đầu tư được giao dự án thì phải khuyến khích áp dụng những chỉ tiêu quy hoạch, chỉ tiêu thiết kế uy tín, phải khuyến khích bằng cơ chế, ít nhất là chấp nhận suất đầu tư cho chủ đầu tư, hoặc là phải có cơ chế giao đất.
Cuối cùng, ông Nguyễn Công Hồng đánh giá, có rất nhiều nhà đầu tư muốn làm nhưng vướng mắc. Chúng ta chỉ tính tiền đất ở, làm hạ tầng bán đất ở xong là xong, nhưng đất thương mại dịch vụ xã hội là Nhà nước quản lý, để vận hành xây dựng được trường học mẫu giáo, phổ thông là do cơ chế của Nhà nước, vậy thì bao giờ mới xong? Trong khi đó, doanh nghiệp chúng ta đầu tư lớn thì mới có thể giải được bài toán hoàn vốn nhanh. Làm dự án phải làm tốt, bán được nhanh và thu hồi vốn nhanh.
Ninh Nhi
Theo
