Căn hộ dịch vụ tại Việt Nam đang phát triển theo cấp số nhân

Mô hình căn hộ dịch vụ khá mới mẻ nhưng vẫn luôn đạt tỷ lệ lấp đầy cao trong những năm qua. Thời gian tới, thị trường dự kiến chào đón nhiều dự án cao cấp mới.

Năm 2022, ông Albert Lafuente trở lại Việt Nam và đảm nhiệm chức vụ Tổng quản lý tại Sedona Suites - một dự án căn hộ dịch vụ 5 sao của Keppel tại quận 1, TP.HCM. Sau nhiều năm kinh nghiệm trong ngành nghỉ dưỡng, lần đầu tiên ông thử thách bản thân trong lĩnh vực căn hộ dịch vụ.

Đối với ông, loại hình này dù mới nở rộ tại Việt Nam vài năm trở lại đây nhưng đã nhanh chóng phát triển theo cấp số nhân. "Căn hộ dịch vụ không chỉ phát triển tại các thành phố trọng điểm mà còn ở những điểm đến có lượng người nước ngoài đáng kể", ông nói.

Giá thuê lẫn tỷ lệ lấp đầy đều tăng trưởng

Hãng tư vấn Colliers chia thị trường căn hộ dịch vụ thành hai phân khúc A và B. Trong đó, giá thuê trung bình hạng A tại TP.HCM trong 3 tháng đầu năm tăng ước tính khoảng 34,3 USD/m2/tháng (hơn 800.000 đồng/m2/tháng). Mức giá thuê thấp nhất là hơn 49 triệu đồng/căn/tháng, cao nhất hơn 180 triệu đồng/căn/tháng.

Trong khi đó, các căn hộ dịch vụ hạng B có giá thuê 25,3 USD/m2/tháng (gần 600.000 đồng/m2/tháng). Theo ghi nhận, trên thị trường còn có phân khúc căn hộ dịch vụ trung cấp, thường có diện tích chỉ 30-40 m2, với giá thuê trên dưới 10 triệu đồng/căn/tháng.

Các căn hộ dịch vụ này không chỉ cung cấp đầy đủ tiện ích như các căn hộ chung cư cho thuê thông thường, mà còn có dịch vụ dọn phòng, giặt ủi, ăn uống... tương tự khách sạn.

Ông Albert Lafuente cho biết mặc dù bối cảnh kinh tế đang gặp nhiều biến động, tỷ lệ lấp đầy tại Sedona Suites vẫn dao động quanh mức 90%, với những hợp đồng thuê kéo dài từ vài tháng đến 1-2 năm. Nếu so với tháng 4/2019 - thời điểm chưa có đại dịch Covid-19, doanh thu đã tăng trưởng hơn 10%.

Trong đó, lượng khách Nhật Bản chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp đến là Singapore và Hàn Quốc. Vị tổng quản lý cũng cho hay đang đẩy mạnh lượng khách Việt kiều quay trở lại từ Mỹ, Canada, Australia... Theo ông, đây là nhóm khách hàng tiềm năng, thường thuê căn hộ trong khoảng một tháng đến vài tháng khi trở về Việt Nam thăm bạn bè và người thân.

Ông Albert Lafuente - Tổng quản lý tại Sedona Suites. Ảnh: Quỳnh Danh.

Còn tại Nikko Saigon (quận 1, TP.HCM) cách đó khoảng 3 km, tỷ lệ lấp đầy đối với 53 căn hộ dịch vụ cũng đang dao động khoảng 85-89%. Trong đó, khách thuê chủ yếu có độ dài lưu trú từ 6 đến 12 tháng.

"Từ khi Việt Nam mở cửa biên giới trở lại vào tháng 3/2022, nhóm chuyên gia Nhật Bản và Đài Loan đã quay trở lại sau thời gian dài đóng cửa. Do đó, nhu cầu thuê căn hộ dài hạn cho nhân viên, quản lý cũng tăng lên", đại diện Nikko Saigon chia sẻ.

Hiện các căn hộ 1-3 phòng ngủ tại đây có giá thuê hàng tháng trong khoảng 2.800-4.200 USD (tương ứng 65-100 triệu đồng) tùy diện tích.

Không chỉ hai nơi này, báo cáo thị trường quý I của Colliers cho thấy nhiều dự án căn hộ dịch vụ tại TP.HCM đều đang đạt tỷ lệ lấp đầy tốt, dao động 75-100% ở cả phân khúc hạng A và hạng B.

Giá thuê tăng trưởng tốt

Tuy nhiên, theo Savills, nếu so sánh với thời điểm quý I/2019, giá thuê bình quân toàn thị trường trong 3 tháng đầu năm nay vẫn thấp hơn 10%. "Do cạnh tranh cao từ căn hộ chung cư cho thuê và khách sạn, giá thuê vẫn chưa phục hồi hoàn toàn so với năm 2019", các chuyên gia tại Savills nhận định.

Cùng chung góc nhìn này, đại diện Nikko Saigon cũng cho biết rào cản chính đối với các căn hộ dịch vụ cao cấp chính là căn hộ chung cư cho thuê. "Đây là phân khúc cạnh tranh trực tiếp với căn hộ dịch vụ, với nguồn cung lớn và giá thuê thấp hơn nhiều so với dịch vụ 5 sao của chúng tôi", vị này nhấn mạnh.

Bên trong một căn hộ dịch vụ tương tự các căn hộ chung cư cho thuê truyền thống. Ảnh: Nikko Saigon.

Thực tế, có những thời điểm như quý II/2022, Savills ghi nhận giá thuê trung bình tại các căn hộ dịch vụ cao hơn đến 40% so với giá thuê các căn hộ chung cư hạng A và B.

Song song đó, ông Albert Lafuente cho rằng chính sự phát triển theo cấp số nhân của mô hình căn hộ dịch vụ càng làm gia tăng sự cạnh tranh giữa các dự án.

Theo khảo sát, tại trung tâm TP.HCM, The Ascott Limited, đơn vị kinh doanh dịch vụ lưu trú thuộc sở hữu của Tập đoàn CapitaLand đang vận hành 198 căn hộ dịch vụ tại một dự án nằm trên đường Nguyễn Bỉnh Khiêm (quận 1). Năm ngoái, Ascott cũng ra mắt 154 căn hộ dịch vụ Somerset Feliz, bên trong dự án Feliz en Vista (TP Thủ Đức).

Chưa kể sắp tới đây, hơn 4.000 căn hộ dịch vụ mang thương hiệu Marriot cũng sẽ được giới thiệu đến thị trường.

Trong bối cảnh này, ông Albert Lafuente cho biết Sedona Suites đang tập trung cải thiện chất lượng dịch vụ và đẩy mạnh các hình thức quảng cáo đa dạng hơn để tăng tính cạnh tranh trên thị trường.

Mặt khác, thời gian tới, bên cạnh lượng khách dài hạn đang chiếm khoảng 60% tỷ lệ khách thuê, ông cũng muốn thúc đẩy phân khúc khách thuê ngắn hạn, đặc biệt là nhóm khách trẻ tuổi có thu nhập tốt. “Với nhóm khách này, chúng tôi có thể định giá linh hoạt hơn để tối ưu hiệu quả vận hành", ông chia sẻ.

Nhìn về triển vọng sắp tới, ông Albert Lafuente đánh giá mô hình căn hộ dịch vụ sẽ tiếp tục hưởng lợi nhờ sự phát triển của các doanh nghiệp, đặc biệt là sự gia nhập của khối FDI. Nhu cầu ngày càng tăng về du lịch nghỉ dưỡng cũng góp phần thúc đẩy thị trường.

Đồng quan điểm, các chuyên gia tại Colliers nhấn mạnh TP.HCM vẫn là một trong ba thị trường được kỳ vọng dẫn đầu hồi phục du lịch tại châu Á. Do đó, nhu cầu lưu trú đối với bất động sản nghỉ dưỡng như căn hộ dịch vụ, khách sạn và resort sẽ tiếp tục tăng, nhất là vào nửa cuối năm khi du khách Trung Quốc dự kiến quay lại.

"Phân khúc căn hộ dịch vụ nên tận dụng sức bật này để tăng cường chuẩn hóa chất lượng và dịch vụ. Mới đây nhất, thông tin về việc condotel, officetel được cấp quyền sở hữu có thời hạn giúp phân khúc này ngày càng hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư cá nhân", Colliers nhấn mạnh.