(Xây dựng) - Hiện nay pháp lý cao nhất cho loại hình căn hộ condotel chỉ là hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng. Do đó, các cơ quan chức năng phải có hành lang pháp lý, có các quy định pháp luật đầy đủ cho loại hình căn hộ du lịch.
 |
| Pháp lý cho condotel là vấn đề “nóng” ở thời điểm hiện nay, nó cũng chính là chủ đề buổi Hội thảo do Báo Thanh niên tổ chức sáng 17/12. |
Loại hình căn hộ condotel xuất hiện đầu tiên ở Miami (Mỹ) từ đầu năm 1980, khi người ta thực hiện dự án chuyển đổi các khách sạn cũ được xây dựng từ những năm 1950, nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, kinh doanh và đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng đang phát triển tại đây.
Cơ quan chức năng nói có
Thời gian qua, dư luận “rất nóng” qua vụ việc “đổ bể” của dự án Cocobay Đà Nẵng vì những cam kết về lợi nhuận cao. Những lo ngại cho loại hình mới này hiện vẫn âm ỉ trong giới đầu tư bất động sản, những lo ngại đó, không phải không có cơ sở. Vì theo nhiều doanh nghiệp, các cơ sở pháp lý cho loại hình mới này chưa đầy đủ. Tuy nhiên, tại buổi hội thảo mới đây, liên quan đến vấn đề này do Báo Thanh niên tổ chức thì đại diện cơ quan chức năng lại khẳng định pháp lý cho condotel đã đầy đủ.
Trao đổi tại Hội thảo, hầu hết chuyên gia đều nhận định tuy “sinh sau đẻ muộn” so với thế giới nhưng thị trường condotel tại Việt Nam một thập kỷ qua đã rất sôi động và đang phát triển mạnh mẽ.
Tuy nhiên các ý kiến cũng cho rằng, dù đã ra đời chục năm, mấy năm gần đây phát triển nóng nhưng condotel lại rủi ro rất cao do tình trạng pháp lý nửa vời, thời gian sở hữu hạn chế, bên bán không có năng lực quản lý...
Hiện nay chưa có dự án condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán condotel khách hàng ký với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cũng chưa xuất hiện sổ đỏ căn hộ condotel nào được cấp mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn. Điều này đã gây nhiều rủi ro cho khách hàng và cả doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý.
Tuy nhiên, về vấn đề pháp lý cho loại hình condodel này, phía đại diện cơ quan quản lý, ông Mai Văn Phấn – Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định về mặt pháp luật, hiện đã có đầy đủ hành lang pháp lý.
Theo ông Phấn, trong hệ thống luật pháp có liên quan đến cấp giấy chứng nhận sử dụng đất không có quy định về condotel vì hệ thống pháp luật hiện hành là Việt ngữ. Do đó, muốn biết khái niệm condotel là gì, cần làm rõ công năng, phạm trù, hình thức của loại hình này, sau đó tham chiếu ra các quy định về loại hình tương ứng.
“Condotel tạm thời được hiểu là căn hộ khách sạn. Theo Luật Du lịch, đây là loại hình kinh doanh dịch vụ. Khi giao đất, khi làm thủ tục từ giao đất tới hình thành tài sản, condotel được xác định là đất sản xuất kinh doanh. Cấp phép xây dựng cho condotel phải căn cứ quy hoạch và mục đích cho thuê đất.
Về chế độ sử dụng đất, tại Chương 10, Mục 3, Điều 153, Luật Đất đai đã quy định rõ đối với loại hình này. Quy định cấp giấy chứng nhận cũng được nêu tại Điều 104, Luật Đất đai. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận có tại Nghị định 01 và hướng dẫn ghi, thể hiện sơ đồ tài sản trên giấy chứng nhận cũng đã có điều 8 Thông tư 24, bổ sung ở Thông tư 33”, ông Phấn cho biết.
Từ đó, ông Phấn khẳng định và đặt câu hỏi: Có thể thấy về cơ sở pháp lý, quy định chế độ sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận... đến thời điểm hiện nay đã đảm bảo đầy đủ. Từ thực tiễn, cũng chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cấp giấy chứng nhận tại địa phương nào phản ánh khó khăn trong vấn đề này. Vậy tại sao dư luận và doanh nghiệp liên tục kêu là thiếu pháp lý?
Ngoài ra, ông Phấn nói về việc một số địa phương đã có những “biến tấu” để hợp pháp hoá thêm cho condotel, cụ thể, Đà Nẵng và Bình Định là hai địa phương này tự “sáng tác” ra khái niệm khá mù mờ là nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở.
Do đó, hai địa phương này đã cấp giấy chứng nhận cho condotel là đất ở lâu dài, không phù hợp với các quy định đã nêu trên, khiến nhà đầu tư thứ cấp và xã hội hoang mang.
“Đất được giao sản xuất kinh doanh dịch vụ, có quy định thời hạn đất kinh doanh 50 năm nhưng chủ đầu tư lại cứ đòi được cấp đất ở, lâu dài. Giữa chủ đầu tư và hệ thống hành lang pháp lý không gặp nhau ở chỗ đó. Đầu vào một đằng, đầu ra một nẻo thì không đúng quy định của pháp luật”, ông Phấn chia sẻ.
Doanh nghiệp nói chưa đầy đủ
Là đại diện cho phía doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết: Cho đến nay không có ngành nào, cơ quan nào cấp phép cho condotel mà chỉ cấp phép cho khu du lịch nghỉ dưỡng. Trong một khu du lịch nghỉ dưỡng có thể bao gồm đến bốn loại hình lưu trú: Khách sạn (phòng chỉ ngủ và phòng có bếp), loại hình thứ hai là căn hộ du lịch nằm trong tòa nhà cao 2 tầng trở lên, thứ ba là biệt thự du lịch, thứ tư là nhà phố du lịch.
Theo ông Châu, bốn loại hình này thì trong đó có ba loại là căn hộ, nhà phố và biệt thự là gọi chung condotel.
“Việc thiếu hành lang pháp lý đang đẩy các nhà đầu tư thứ cấp vào rủi ro lớn, đặc biệt là rủi ro pháp lý.Không chỉ vụ đổ bể của Cocobay Đà Nẵng, từ 2009, Đà Nẵng, Khánh Hòa đã cấp sổ đỏ có thời hạn (đất ở không hình thành ổn định lâu dài) sau đó lại bị thu hồi. Tháng 3/2019, Công ty Cổ phần Cienco 586 phản ánh khách hàng bị thu hồi sổ đỏ và cấp lại thì thời hạn còn lại chỉ còn 39 năm (trừ đi thời gian đã xây dựng), chủ đầu tư thứ cấp mắc kẹt”, ông Châu dẫn chứng.
Theo ông Trần Quốc Dũng – Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, loại hình bất động sản condotel pháp luật không cấm nên các doanh nghiệp vận dụng các quy định của pháp luật để triển khai. Dự báo trong tương lai sẽ còn phát triển nữa. Vì vậy theo ông Dũng, các cơ quan chức năng phải có hành lang pháp lý, có các quy định pháp luật đầy đủ cho loại hình căn hộ du lịch.
“Hiện nay chỉ có Luật Du lịch là có khái niệm căn hộ du lịch mà chúng ta hay gọi là căn hộ condotel, trong khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở chưa có khái niệm về thuật ngữ loại hình căn hộ này. Chúng tôi cũng đề nghị cụ thể, cần phải có quy chuẩn xây dựng. Hiện Bộ Xây dựng đã có dự thảo quy chuẩn xây dựng nhưng chưa được công bố chính thức. Chính vì chưa có quy chuẩn nên chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế gặp khó khăn khi chưa có quy chuẩn nào cho việc thiết kế căn hộ condotel. Hiện các đơn vị tư vấn thiết kế phải vận dụng quy định liên quan trong đó có khách sạn, nhà ở… để kết hợp thiết kế cho căn hộ condotel”, ông Dũng cho biết và kiến nghị thêm.
Ngoài ra theo ông Dũng, cũng vì thiếu pháp lý, hiện các doanh nghiệp phải vận dụng đến quy định chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn. Nhưng khi khách hàng thứ cấp muốn chuyển nhượng thì không được vì luật không quy định đối với loại hình căn hộ này. Qua đó ông cho rằng, luật phải cho phép chuyển nhượng hợp đồng căn hộ condotel. Bởi nếu không được thừa nhận cho chuyển nhượng sẽ phát sinh các hệ quả là các tranh chấp xảy ra.
Do đó, cần có khung pháp lý rõ ràng để các nhà đầu tư mạnh dạn bỏ tiền vào đầu tư loại hình căn hộ mới này và để bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư thứ cấp.
Mạnh Cường
Theo
