Cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM: Bài toán khó!

Nhiều khu chung cư cũ xuống cấp trầm trọng như chung cư Cô Giang (Q.1), chung cư Điện lực Bà Quẹo (P.Tân Sơn Nhì, Q.Tân Phú), chung cư Thanh Đa (Q.Bình Thạnh), đã được UBND TP.HCM ra quyết định di dời khẩn cấp vì không còn đảm bảo an toàn. Tuy nhiên, nhiều vướng mắc trong chính sách đền bù giải tỏa khiến cho người dân không đồng tình.

Bất cập chính sách

Ngày 11/10/2011, UBND TP đã có công văn khẩn đề nghị chính quyền địa phương có biện pháp di dời chung cư Cô Giang (Q.1), khu chung cư gồm 4 lô được xây dựng từ năm 1964 nay có hơn 900 hộ dân đang sinh sống hiện đã xuống cấp trầm trọng. Và khu đất này được giao cho một liên doanh để đầu tư phức hợp gồm 1.300 căn hộ kết hợp trung tâm bán lẻ.

Sau thời gian đàm phán dưới sự thúc ép của UBND TP, chủ đầu tư và Ban Bồi thường GPMB Q.1 đưa ra phương án “mức hỗ trợ giá trị suất tái định cư (TĐC) tối thiểu” vận dụng điều 37 Quyết định 35/2010/QĐ-UBND của UBND TP và được tính theo các phương án sau: Đối với người dân tự lo chỗ ở thì được bồi thường 750 triệu đồng = 25 triệu x 30m2 (25 triệu là tiền bồi thường bình quân/m2 tại chung cư; 30m2 là diện tích căn hộ tối thiểu để TĐC), bất kể diện tích nhà ở nhỏ hơn 30m2 (chung cư Cô Giang có 3 loại căn hộ: 12m2, 24m2 và 36m2).

Theo phân tích của các hộ dân phương án này chỉ có lợi cho loại căn hộ có diện tích nhỏ dưới 30m2, còn sẽ gây thiệt thòi cho những căn hộ trên 30m2.

Tuy nhiên mâu thuẫn mà người dân bức xúc và chưa chịu giao nhà là trong giấy chứng nhận đầu tư của dự án, chủ đầu tư xin và được chấp thuận hưởng các chính sách ưu đãi của Nghị quyết 34 ngày 03/7/2007 của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện cải tạo chung cư bị hư hỏng xuống cấp. Trong  khi tiến hành bồi thường cho dân trong chung cư thì  chủ đầu tư lại lờ đi Nghị quyết này để khỏi phải vận dụng được Chính phủ ưu đãi cho dân khi bàn giao nhà mà áp dụng Quyết định 35 của UBND TP.HCM.

Bài toán khó

Theo số liệu thống kê, trên địa bàn TP.HCM hiện có 1.022 chung cư, trong đó có 570 chung cư, nhà tập thể được xây dựng trước năm 1975. Phần lớn các chung cư này đều hết niên hạn sử dụng, xuống cấp trầm trọng và tập trung chủ yếu ở các quận nội thành như Q.10, Q.3, Q.5. Ông Nguyễn Văn Danh - Phó giám đốc Sở Xây dựng cho biết: Giai đoạn 2011 - 2015 TP sẽ cải tạo, xây dựng khoảng 156 chung cư cũ xuống cấp, bị hư hỏng trên địa bàn TP. Hiện các quận huyện vẫn tiếp tục rà soát, đánh giá chất lượng còn lại của các công trình để bổ sung danh mục các chung cư hư hỏng nặng làm cơ sở để xây dựng kế hoạch di dời các hộ dân, tháo dỡ công trình và đầu tư xây dựng lại.

Tuy nhiên, việc xây dựng và cải tạo các chung cư xuống cấp trên địa bàn TP hiện đang gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí là bế tắc. Khó khăn hiện nay theo Sở Xây dựng là chưa có nhiều nguồn vốn để hỗ trợ chương trình này với lãi suất thấp, ổn định nhằm tạo sự hấp dẫn, thu hút được các thành phần kinh tế, các nhà đầu tư tham gia. Bên cạnh đó một số chung cư cũ có vị trí bất lợi, xây dựng xen cài trong các khu dân cư hiện hữu, diện tích đất nhỏ nên việc cải tạo, đầu tư xây dựng lại theo khuôn viên cũ không đạt hiệu quả kinh tế cho nhà đầu tư nên việc kêu gọi các DN tham gia không khả thi. Các chung cư cũ không có hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật như nhà giữ xe, nơi sinh hoạt cộng đồng, trường học, diện tích căn hộ thì quá nhỏ nên khi xây dựng mới theo tiêu chuẩn hiện hành thì căn hộ dôi dư không nhiều nên khi kêu gọi đầu tư không có DN nào tham gia vì không hiệu quả kinh tế. Ngoài ra, quy hoạch chi tiết 1/2000 của các quận huyện còn chậm cũng đã ảnh hưởng đến việc cung cấp thông tin cho các nhà đầu tư nghiên cứu phương án kinh doanh…

Tìm quỹ nhà ở đã khó, giải quyết công ăn việc làm, ổn định kinh tế cho hàng chục ngàn hộ dân TĐC lại càng gian nan hơn. Đa phần người dân sống trong những khu chung cư cũ đều là lao động nghèo kiếm sống hàng ngày trong TP, có những gia đình sống 2-3 thế hệ trong một căn hộ nhỏ 20m2, việc chuyển ra những khu chung cư TĐC ở huyện Bình Chánh, Nhà Bè là một thách thức rất lớn đối với họ.