Biệt thự nghỉ dưỡng: Từ cam kết lãi lớn tới cuộc cắt lỗ tháo chạy

Từ nhiều năm trước, bất động sản nghỉ dưỡng ồ ạt ra đời, các chuyên gia đã cảnh báo về nguy cơ rủi ro nhưng dường như nhà đầu tư vẫn bỏ ngoài tai.

Lợi nhuận không tưởng

Một thực trạng gây bất lợi với thị trường bất động sản du lịch là việc nhiều trong số các nhà đầu tư chỉ nhăm nhăm tính đến chuyện huy động được vốn, xây dựng công trình và bàn giao cho đơn vị quản lý, đơn vị quản lý sẽ phải cố gắng nhưng không đáp ứng đầy đủ cam kết với khách hàng.

Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital, từng chia sẻ tại một hội thảo rằng, những lời hứa hẹn lợi nhuận 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra mức lợi nhuận như vậy.

"Cá nhân tôi chỉ lưu ý một vấn đề, bất động sản là ngành dễ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài, như chính trị, thị trường, nguồn cung và cầu... 'Bữa tiệc' có thể kết thúc bất cứ lúc nào. Do đó, một khi đầu tư vào bất động sản du lịch biển, chúng ta sẽ phải cẩn trọng. Còn cam kết lợi nhuận hiện nay ở Việt Nam theo tôi là đang ở mức không tưởng", ông Michael Piro khuyến cáo.

Nhiều dự án cam kết lợi nhuận khủng. Ảnh: Nam Khánh.

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) từng thừa nhận rằng, một số chủ đầu tư đã không thể thực hiện được lời hứa về lợi nhuận cho nhà đầu tư. Lợi nhuận hấp dẫn khách hàng, nhưng việc đặt cam kết lợi nhuận quá cao, lên tới 12-15% là quá khó khăn. Không phải nơi nào cũng đạt hiệu quả đặt phòng cao. Lợi nhuận của condotel và du lịch biển chủ yếu từ khách thuê phòng.

Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, bà Dương Thùy Dung, cho rằng, cam kết lợi nhuận là con dao hai lưỡi. "Có người hỏi tôi với ngần đấy căn hộ nghỉ dưỡng được tung ra thị trường thì làm sao đảm bảo được lợi nhuận. Mức cam kết 8-10% mà chủ đầu tư đưa ra chỉ là trong điều kiện thị trường lý tưởng. Còn nếu có cạnh tranh thì may ra chỉ đạt được mức 6%", bà Dung nói.

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến 9/2021, các dự án bất động sản du lịch chủ yếu tập trung tại 15 địa phương gồm: Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên - Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang).

Thị trường có tổng số 239 dự án bất động sản du lịch, trong đó ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villas ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

"Bữa tiệc" kết thúc

Sau bao nhiêu năm, ngay cả Cocobay mời cả Ronaldo đến hô hào cổ vũ, chủ đầu tư cũng không thực hiện được cam kết lợi nhuận. Rủi ro càng tăng khi chưa có cơ chế bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ cam kết.

Việc phá vỡ cam kết lợi nhuận trong khai thác khiến giới đầu tư mất niềm tin. Đây cũng là một thông điệp chính thức cảnh tỉnh giấc mơ làm giàu nhanh từ đầu tư condotel, biệt thự nghỉ dưỡng.

Ông Nguyễn Văn Nam (Ba Đình, Hà Nội) đang rao bán 2 căn condotel tại Nha Trang và Đà Nẵng. Căn hộ rao bán với giá 3 tỷ đồng, giảm so với lần rao đầu tiên vào năm ngoái nhưng vẫn chưa có người mua. Căn hộ không có khách thuê, trong khi lãi hàng tháng phải trả lên đến cả chục triệu đồng.

Ông cho hay, sau vụ vỡ trận Cocobay ở Đà Nẵng cùng với Covid-19 nên loại hình căn hộ này gặp nhiều khó khăn. “Thật ra là bán cắt lỗ chứ giá gốc cao hơn”, ông nói.

Nhiều dự án biệt thự nghỉ dưỡng bỏ hoang

Một chủ dự án condotel ở Nha Trang thừa nhận, thị trường condotel đang lao dốc. Đơn vị này chuyển hết các căn hộ còn lại để kinh doanh dịch vụ khách sạn do việc chia lợi nhuận với chủ đầu tư thứ cấp cũng tiềm ẩn rủi ro, nhất là mức lợi nhuận không đạt như dự tính.

Thời gian qua, nhiều condotel, biệt thự nghỉ dưỡng tại các thị trường nghỉ dưỡng trọng điểm như Nha Trang (Khánh Hòa), Đà Nẵng, Phú Quốc, Hội An (Quảng Nam) đã chứng kiến làn sóng cắt lỗ sâu. Mặc dù rao bán cắt lỗ nhưng thanh khoản rất kém, thậm chí không có người mua.

Ông Đỗ Minh Tuấn, một môi giới bất động sản, cho rằng, thanh khoản của thị trường kém là bởi sự phát triển của những thị trường du lịch trên phụ thuộc không nhỏ vào nguồn khách quốc tế. Khách du lịch nội địa dù tăng trở lại nhưng vẫn không đủ mạnh để tạo hấp lực với bất động sản nghỉ dưỡng tại những thị trường truyền thống. Phần lớn môi giới phân khúc này đều chuyển sang môi giới phân khúc khác hoặc chuyển nghề.

Theo đánh giá của ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương, không ít dự án nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang tồn đọng các vấn đề liên quan đến vận hành, thậm chí trước khi dịch Covid-19 diễn ra.

"Rất nhiều dự án có hiệu suất hoạt động thấp hơn khả năng có thể đạt được. Nguyên nhân đến từ khả năng trao đổi thông tin kém hiệu quả giữa người sở hữu bất động sản và đội ngũ quản lý hoặc với đơn vị điều hành khách sạn. Sự yếu kém trong minh bạch thông tin và thiếu tin tưởng giữa đôi bên là yếu tố ảnh hưởng đến hiệu suất hoạt động và gia tăng giá trị của khách sạn", ông Mauro Gasparotti nhận định.

Theo vị chuyên gia của Savills, quá trình vận hành các dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường phát sinh 3 vấn đề. Thứ nhất, chủ sở hữu bất động sản ít có thời gian và kinh nghiệm để giám sát thường xuyên hoạt động và vận hành dự án.

Thứ hai, khả năng trao đổi thông tin kém hiệu quả và thiếu tin tưởng giữa chủ nhà và đơn vị điều hành, quản lý. Thứ ba là sự thiếu minh bạch trong hoạt động vận hành của các dự án condotel.

Các chuyên gia cảnh báo, sự cạnh tranh trên thị trường nghỉ dưỡng, cho thuê tới đây sẽ ngày càng khốc liệt hơn. Điều đó có nghĩa là lợi nhuận cũng sẽ bị ảnh hưởng. Đây là thời điểm các chủ đầu tư cần chứng tỏ được uy tín và khả năng thực hiện các cam kết lợi nhuận với khách hàng.