Bài 6: Mô hình nào phù hợp để phát triển nhà ở công nhân?

(Xây dựng) - Nhà ở công nhân là một loại hình bất động sản có tính riêng biệt, vừa vận hành theo cơ chế thị trường, nhưng cần phải có sự hỗ trợ của Nhà nước, đặc biệt rất cần các cơ chế, chính sách khuyến khích để có thể đa dạng hóa các loại hình đầu tư và phải được đầu tư xây dựng đồng thời với quá trình phát triển các khu công nghiệp.

Khu nhà ở xã hội Định Hòa hoàn thành năm 2016.

Đa dạng hóa mô hình nhà ở cho công nhân

Theo khảo sát nghiên cứu của ThS. KTS. Lê Lan Hương - Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Đại học Xây dựng thì vùng Đồng bằng sông Hồng hiện nay đang xuất hiện các mô hình đầu tư nhà ở công nhân rất đa dạng.

Hình thức thứ nhất là, nhà ở công nhân xây dựng theo dự án thì có khu nhà ở phát triển từ vốn Nhà nước như: Dự án khu nhà ở công nhân Kim Chung gần khu công nghiệp (KCN) Bắc Thăng Long do Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội quản lý là một dự án hiếm hoi trong mô hình đầu tư bằng ngân sách Nhà nước. Toàn bộ khu nhà ở có tổng diện tích 20ha, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 10.000 lao động, được quy hoạch như một khu nhà ở đô thị với không gian công cộng (trường học, nhà trẻ), không gian xanh, các mô hình ở tương đối phong phú, bao gồm ký túc xá, nhà ở nhiều tầng, nhà ở dạng chung cư cao tầng. Chi phí thuê thấp (theo đơn giá nhà nước 120.000 đồng/người/tháng).

Bên cạnh đó, còn có khu nhà ở công nhân phát triển từ vốn doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng KCN. Có thể nêu ra như: KCN Phú Nghĩa (huyện Chương Mỹ - Hà Nội) với dự án nhà ở công nhân đã được quy hoạch với 10 khối nhà, nhưng hiện tại chỉ phát triển duy nhất một tòa, chi phí ở rẻ, chất lượng xây dựng và tiện nghi nhà ở còn thấp. Hiện Tập đoàn Hòa Phát đang tiến hành phát triển dự án nhà ở cho công nhân KCN của mình; Viglacera cũng đã hoàn thành dự án nhà ở xã hội cho công nhân tại KCN Yên Phong. Có thể nói, số dự án nhà ở công nhân do doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng KCN xây dựng hiện còn khá ít, các hạng mục mới hoàn thành 1 phần so với quy hoạch tổng thể.

Ngoài ra, còn có khu nhà ở công nhân phát triển từ vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng số dự án dạng này hiện rất ít. Một số dự án nhà ở công nhân được xây dựng tập trung vào giảm giá thành dẫn đến tiện nghi ở thấp, các tiện ích xã hội sơ sài. Và vị trí thường đặt ngoài KCN, gần với các khu dân cư với mục đích thu hút thêm lợi nhuận từ các đối tượng khác ngoài công nhân.

Khu nhà ở công nhân phát triển từ vốn doanh nghiệp công nghiệp (chủ yếu doanh nghiệp FDI) thì gắn với mục tiêu giữ chân người lao động, vì vậy nhiều khu nhà cho công nhân ở miễn phí hoặc với chi phí rất thấp. Mô hình ở chỉ có duy nhất loại hình ở theo ký túc xá, phân chia khu vực nam nữ riêng biệt. Các tòa ký túc xá này được đặt trong KCN, nhiều dự án đặt luôn tại khu đất xí nghiệp công nghiệp.

Hình thức thứ 2 được ThS. KTS. Lê Lan Hương nêu ra là nhà trọ công nhân: Đó là những nhà trọ do tư nhân đầu tư xây dựng trên các mảnh đất nhỏ lẻ trong các làng xã lân cận KCN chiếm chủ yếu nguồn cung nhà ở công nhân cả nước cũng như trong khu vực nghiên cứu. Tại các khu vực lân cận KCN, người dân nhanh chóng chuyển đổi từ lao động nông nghiệp sang kinh doanh nhà trọ và các dịch vụ khác cho lao động nhập cư. Các nhà trọ công nhân được xây dựng hoàn toàn tự phát, không có sự kiểm soát, hướng dẫn của chính quyền cũng như các tổ chức chuyên môn.

Có thể thấy rằng, phát triển nhà ở công nhân cần được xây dựng đồng bộ với quá trình phát triển KCN. Để có thể thực hiện được điều này, chủ đầu tư KCN cần đưa ra phương án phát triển khu nhà ở ngay từ khi lập dự án quy hoạch KCN. Bên cạnh việc tạo lập các khu nhà ở quy mô lớn, bài bản và đồng bộ, việc phát triển các mô hình hướng đến kinh tế cộng đồng, doanh nghiệp nhỏ và người dân để tạo nguồn cung đa dạng cho nhà ở công nhân là điều cần thiết cho bối cảnh kinh tế Việt Nam.

Phát triển KCN sinh thái hay KCN đô thị - dịch vụ?

Hiện nay về Luật, Nghị định 82/2018/NĐ-CP ban hành tháng 5/2018, xác định loại hình KCN đô thị - dịch vụ bao gồm các khu chức năng, trong đó KCN là khu chức năng chính. Khu đô thị - dịch vụ sẽ cung cấp các tiện ích xã hội như nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm nghiên cứu và phát triển và một số hạng mục cần thiết khác để KCN phát triển đồng bộ. Với Nghị định này, diện tích khu đô thị - dịch vụ không vượt quá 1/3 tổng diện tích KCN, sẽ mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư sử dụng quỹ đất để xây dựng hạ tầng đúng quy định luật pháp.

Nhận định về mô hình này, bà Tống Thị Hạnh – Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) cho biết: Mô hình hướng đến trong tương lai được đánh giá cao là mô hình KCN đô thị - dịch vụ. Đây là mô hình rất hay và đảm bảo cả hạ tầng kỹ thuật lẫn hạ tầng xã hội để phục vụ cho người dân trong KCN. Nhưng KCN đô thị - dịch vụ cũng không được ghi nhận trong điều 27 của Luật Quy hoạch. Vì vậy, khi sửa Nghị định 82, KCN đô thị và dịch vụ cũng không được coi là một khu chức năng nằm trong Điều 27 của Luật Quy hoạch. Để xử lý tình huống phù hợp với Luật Quy hoạch năm 2017, xác định KCN đô thị và dịch vụ đã bao gồm các khu chức năng (lại tách ra thành các khu chức năng độc lập), dẫn đến hệ lụy đầu tư nhà ở và đô thị phục vụ cho đời sống của KCN.

Nếu gắn đô thị nhà ở dịch vụ vào trong KCN thì ngay từ thời điểm hình thành nên KCN, các Ban Quản lý các KCN và chính quyền địa phương sẽ tính toán, bố trí sắp xếp nhà ở đâu, các công trình nhà ở dịch vụ đi kèm… để bảo đảm an toàn về môi trường; đáp ứng nhu cầu công nhân trong KCN đó.

Hiện nay, Luật Đất đai đang vướng mắc ở chỗ quy định không được phép quy hoạch đất ở nằm trong KCN. Vì vậy, đến Luật Đầu tư năm 2020 tháo gỡ quy định này bằng cách: Đối với một số địa phương khó khăn trong việc bố trí sắp xếp khu nhà ở cho công nhân tại KCN thì được phép điều chỉnh quy hoạch xây dựng KCN để sau khi điều chỉnh quy hoạch đấy, dành 1 phần diện tích đất ở để xây dựng nhà ở công nhân trong khu công nghiệp. Tuy nhiên, sau khi điều chỉnh quy hoạch này thì phần đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp phải nằm ngoài quy hoạch xây dựng KCN. Như vậy, đây chỉ là bài toán giải quyết về mặt hình thức, phù hợp với Luật Đất đai. Đó là: Quy hoạch trong khu công nghiệp không bố trí nhà ở, nhưng bản chất là xây dựng nhà ở ngay bên cạnh đó. Đây là các giải pháp tình thế trước mắt để xác định sử dụng đất xây dựng nhà ở cho công nhân trong KCN.

Bên cạnh mô hình KCN đô thị - dịch vụ, mô hình KCN sinh thái tại Việt Nam vẫn còn rất mới so với nhiều nước phát triển. Theo PGS.TS Đặng Văn Thanh, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Ngân sách Quốc hội, để áp dụng tốt hơn mô hình kinh tế tuần hoàn trong KCN, hình thành các KCN sinh thái thì cần có nhiều giải pháp đồng bộ, cụ thể từ phía Nhà nước, từ phía các cơ quan quản lý, các tổ chức khoa học công nghệ, các doanh nghiệp trong và ngoài khu sinh thái, các chuyên gia và các nhà khoa học. Cần có lộ trình cụ thể cho việc xây dựng và vận hành các khu công nghiệp sinh thái với kinh tế tuần hoàn đóng vai trò chủ đạo.

Chia sẻ về kết quả xây dựng khu công nghiệp sinh thái theo mô hình kinh tế tuần hoàn, ông Phạm Hồng Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Shinec (chủ đầu tư Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền) cho biết: Sau 13 năm triển khai xây dựng, đến nay, KCN mới cơ bản hoàn thiện được 80% các tiêu chí quy định trong Nghị định 82/2018/NĐ-CP.

Đơn cử diện tích dành cho các công trình cây xanh, giao thông, các hạ tầng dịch vụ dùng chung là 82,01ha, chiếm tỷ lệ 31,1% (theo Nghị định 82 thì mức tốt nhất là 25-30%). Yếu tố cộng sinh công nghiệp trong KCN Nam Cầu Kiền cũng đã được hình thành với 3 nhóm chính gồm: Liên kết cộng sinh ngành luyện kim, cơ khí; liên kết cộng sinh ngành Điện tử và phụ trợ điện tử; liên kết cộng sinh ngành sản xuất nhựa và các sản phẩm từ nhựa. Các nhóm cộng sinh này đã sử dụng tối đa vật liệu tái tạo theo hướng chất thải của doanh nghiệp này là đầu vào của doanh nghiệp kia, nên không còn chất thải ra bên ngoài KCN...

Theo ông Điệp, việc xây dựng mô hình khu công nghiệp sinh thái tại Việt Nam vẫn còn rất nhiều thách thức, do khá thiếu các văn bản hướng dẫn thực hiện; thiếu bộ tiêu chuẩn đánh giá để xem xét và công nhận khu công nghiệp sinh thái. Chỉ riêng Nghị định 82 thì chưa đủ. Việc chuyển đổi các khu công nghiệp truyền thống theo Nghị định 82 đang vướng về một số tiêu chí mà khu công nghiệp sinh thái phải đạt được, như các tiêu chí liên quan đến tỷ lệ cây xanh, hay thành lập liên kết cộng sinh công nghiệp đòi hỏi phụ thuộc nhiều vào chính sách thu hút đầu tư của địa phương nơi khu công nghiệp đó hình thành.

Hơn nữa, việc đầu tư một khu công nghiệp sinh thái đòi hỏi vốn đầu tư lớn hơn và thời gian thu hồi vốn cũng chậm hơn do hệ số sử dụng đất bị giảm, để dành quỹ đất cho cây xanh, cảnh quan. Việc thu hút các nhà đầu tư thứ cấp để hình thành các liên kết cộng sinh cũng đòi hỏi sự chọn lọc, nên cần có định hướng tổng quan về phát triển công nghiệp của địa phương, định hướng xây dựng các KCN theo hướng cộng sinh, sinh thái để tránh sự cạnh tranh không bình đẳng giữa các khu công nghiệp trên cùng địa bàn.

Khu nhà ở xã hội Hòa Lợi do Becamex IDC xây dựng hoàn thành năm 2015.

Việc bùng nổ các KCN dẫn đến những vấn đề xã hội lớn. Cải thiện môi trường sống của công nhân KCN trở thành một áp lực lớn đối với Chính phủ cũng như các địa phương. Một số nước Đông Nam Á đang thí điểm quy hoạch chuyển đổi một số khu công nghiệp hiện hữu thành đô thị công nghiệp đáng sống. Đơn cử như Singapore, các đô thị công nghiệp, ngoài khu vực công nghiệp công nghệ cao, còn tích hợp nhiều khu chức năng khác như khu dân cư, khu hành chính, trường học, khu văn phòng, khu thương mại, khu vui chơi… để bảo đảm cuộc sống tiện nghi cho những người làm việc trong khu công nghiệp.

Do vậy, để phát triển các mô hình nhà ở công nhân trong KCN, xóa bỏ rào cản chính sách, gỡ vướng trong thủ tục đầu tư xây dựng và ngay trong quy hoạch tỉnh cần xác định quỹ đất dành cho xây dựng nhà ở công nhân là rất cần thiết. Lựa chọn mô hình phát triển nhà ở phải phù hợp, đáp ứng đúng yêu cầu của công nhân, lao động… Như vậy, mới phát huy được hiệu quả, chính sách mới đi vào cuộc sống.

Chúng tôi cho rằng, chưa bao giờ hệ thống pháp luật Việt Nam đồng bộ như hiện nay và cũng chưa bao giờ tình trạng chồng chéo pháp luật như hiện nay. Thậm chí, khi sửa Luật, những người làm Luật cứ thích nghĩ ra những “thuật ngữ mới” và chính những “thuật ngữ này” lại gây ách tắc, cản trở trong quá trình thực hiện pháp luật. Ví dụ: Khu đô thị; rồi khu đô thị sinh thái; khu công nghiêp sinh thái; khu công nghiệp đô thị - dịch vụ; và hiện nay tiếp tục xuất hiện: Khu đô thị công nhân. Xét cho cùng, tất cả các loại hình khu đô thị nói trên, bản chất vẫn là một khu đô thị mà ở đó các công trình, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các khu dịch vụ thương mại; khu nhà ở, trong đó có nhà ở thương mại, có nhà ở cho người thu nhập thấp, có nhà ở cho công nhân… được xây dựng một cách đồng bộ, tiện ích, nhằm nâng cao đời sống con người, dù con người đó là đối tượng nào.

Vậy thì có nên dùng chung một thuật ngữ là: Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; còn nội dung xây dựng những loại hình gì thì nó được thể hiện trong quy hoạch chi tiết 1/500 và các văn bản kèm theo, phục vụ cho công tác đầu tư. Như vậy, luật pháp cũng đơn giản, người thực hiện cũng dễ hiểu. Điều này là rất cần đối với người dân, nhà đầu tư và các cơ quan quản lý Nhà nước.