(Xây dựng) – Liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội, Bộ Xây dựng vừa có văn bản thông báo gửi UBND TP Hà Nội.
Ảnh minh họa. (Nguồn: Internet)
Thực hiện trách nhiệm quản lý Nhà nước về nhà ở, căn cứ Kế hoạch số 1625/QĐ-BXD ngày 27/12/2018 của Bộ Xây dựng và Kế hoạch số 2074/KH-UBPL14 ngày 20/02/2019 của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Bộ Xây dựng đã thành lập Đoàn kiểm tra công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh (tại Quyết định số 103/QĐ-BXD ngày 20/02/2019).
Ngày 20/02/2019, Bộ Xây dựng có Văn bản số 302/BXD-QLN gửi UBND TP Hà Nội về việc kiểm tra công tác quản lý, vận hành sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội.
Từ ngày 19/03/2019 đến ngày 22/3/2019, Đoàn kiểm tra đã thực hiện việc kiểm tra công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư tại 5 quận trên địa bàn TP Hà Nội và làm việc với UBND TP Hà Nội.
Ngày 23/04/2019, UBND TP Hà Nội có Báo cáo số 120/BC-UBND về việc chấp hành quy định pháp luật trong quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn.
Trên cơ sở báo cáo của UBND TP Hà Nội và kết quả làm việc thực tế của Đoàn kiểm tra, Bộ Xây dựng thông báo kết quả kiểm tra cụ thể như sau:
Công tác chỉ đạo, ban hành văn bản theo thẩm quyền
Căn cứ quy định tại Điều 85 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, Điều 47 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 243/QĐ-UBND ngày 12/01/2017 về khung giá dịch vụ nhà chung cư; Chỉ thị số 15/CT-UBND ngày 28/8/2017 về việc tăng cường hiệu lực trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội; Quyết định số 18/2018/QĐ-UBND ngày 23/8/2018 ban hành Quy định về quản lý, sử dụng nguồn thu từ hoạt động cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ thuộc sở hữu Nhà nước tại các chung cư phục vụ tái định cư trên địa bàn TP Hà Nội.
Sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, UBND TP Hà Nội đã chỉ đạo và Sở Xây dựng thành phố đã ban hành hàng loạt các văn bản để hướng dẫn triển khai như: Văn bản số 6494/SXD-QLN ngày 29/7/2015; Văn bản số 1172/SXD-QLN ngày 05/02/2016; Văn bản số 9931/SXD-QLN ngày 31/10/2016; Văn bản số 2111/SXD-QLN ngày 22/3/2017; Văn bản số 2744/UBND-ĐT ngày 18/6/2018...
Thực hiện Thông báo số 16/TB-HĐND ngày 12/7/2018 của Thường trực HĐND thành phố về kết luận của Chủ tọa tại phiên chất vấn và trả lời chất vấn kỳ họp thứ 6 HĐND thành phố khóa XV, UBND TP Hà Nội đã giao Sở Xây dựng TP Hà Nội xây dựng Dự thảo Quy định chi tiết một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND TP Hà Nội về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội (Sở Xây dựng đã có Tờ trình số 334/TTr-SXD(QLN) ngày 28/11/2018 trình UBND thành phố).
Để tăng cường công tác quản lý Nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn UBND TP Hà Nội đã giao Sở Xây dựng TP Hà Nội xây dựng Dự thảo Nghị quyết của Thành ủy về “Về tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy Đảng, nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội” (Văn bản số 1528/SXD-QLN báo cáo Ban cán sự Đảng UBND TP Hà Nội).
UBND TP Hà Nội đã chỉ đạo UBND các xã, phường nơi có nhà chung cư phải xây dựng lộ trình, kế hoạch cụ thể trong việc phối hợp với các chủ đầu tư tổ chức Hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị và bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định. Trường hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư không thành công thì UBND xã, phường chủ động đứng ra để tổ chức theo quy định.
Tại các quận, huyện mà Đoàn kiểm tra của Bộ Xây dựng đến làm việc thì các cơ quan có thẩm quyền của hầu hết quận, huyện đều quan tâm đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn cụ thể là: Chủ động tổ chức tuyên truyền quán triệt các quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư đến tất cả các đối tượng, tuyên truyền vận động người dân, nâng cao ý thức, nhận thức của cộng đồng dân cư trong nhà chung cư (UBND quận Bắc Từ Liêm còn chủ động ban hành Văn bản số 10/PA-UBND ngày 19/02/2019 về Phương án tổ chức thực hiện mô hình chung cư quận Bắc Từ Liêm “An toàn - Thân thiện -Lịch sự” trong đó có quy định các tiêu chí để đánh giá mô hình); Hàng năm đều xây dựng kế hoạch kiểm tra công tác quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn, sau khi kiểm tra, thanh tra đều báo cáo Sở Xây dựng TP Hà Nội và UBND TP Hà Nội về tình hình thực hiện cũng như các khó khăn, vướng mắc; Chủ động, tích cực tham gia giải quyết các khó khăn, vướng mắc nảy sinh cũng như chủ động báo cáo xin ý kiến của Sở Xây dựng, UBND TP Hà Nội về những vướng mắc, phát sinh vượt quá thẩm quyền.
Công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật
UBND TP Hà Nội đã chỉ đạo Sở Xây dựng TP Hà Nội phối hợp với các cơ quan chuyên môn của Bộ Xây dựng tổ chức tập huấn cho các quận, huyện về Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Thông tư số 02/2016/TT-BXD, Thông tư số 28/2016/TT-BXD, Chỉ thị số 29/CT-TTg, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng. Ngoài ra, Sở Xây dựng TP Hà Nội còn tổ chức tập huấn cho UBND các quận, huyện trên địa bàn thành phố theo nhu cầu.
UBND TP Hà Nội đã yêu cầu UBND các quận, huyện xây dựng kế hoạch tuyên truyền phổ biến Thông tư số 02/2016/TT-BXD đến các đối tượng như chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Công tác kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm
Sau khi Luật Nhà ở 2014 được ban hành và có hiệu lực thi hành, UBND TP Hà Nội đã quán triệt đến các cơ quan, ban ngành của thành phố trong việc thực hiện các quy định của Luật Nhà ở 2014. UBND TP Hà Nội đã chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm. Cụ thể là: Sở Xây dựng TP Hà Nội đã chủ động ban hành các văn bản như: Văn bản số 6413/SXD-QLN ngày 19/7/2017 đề nghị UBND quận, huyện, thị xã lập kế hoạch kiểm tra các tòa chung cư thương mại đã đưa vào quản lý, sử dụng trên địa bàn; Kế hoạch số 03/KH-SXD ngày 09/01/2017 và tổ chức kiểm tra việc quản lý, vận hành khai thác các thang máy và việc bố trí nhà sinh hoạt cộng đồng tại 10 nhà chung cư; Thành lập Tổ kiểm tra công tác tuân thủ quy định của pháp luật trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư (Quyết định số 946/QĐ-SXD ngày 22/8/2017) và tiến hành kiểm tra thực tế tại một số quận, huyện trọng điểm: Hà Đông, Ba Đình, Thanh Xuân, Bắc Từ Liêm…
Sở Xây dựng đã ban hành Kế hoạch số 07/KH-SXD (QLN) ngày 27/11/2019 để kiểm tra, xử lý vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố (sau khi Nghị định số 139/2017/ NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ có hiệu lực pháp luật, ngày 24/01/2018) và ban hành Quyết định số 44/QĐ-SXD ngày 30/01/2018 thành lập Đoàn kiểm tra, xử lý vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội. Đến nay, Đoàn đã thực hiện kiểm tra được 71 nhà chung cư lập hồ sơ xử phạt vi phạm hành chính 13 trường hợp với số tiền 860 triệu đồng (trong đó: 02 trường hợp báo cáo UBND thành phố ban hành Quyết định xử phạt với tổng số tiền 250 triệu đồng, 11 trường hợp Sở Xây dựng đã ban hành Quyết định xử phạt với tổng số tiền là 610 triệu đồng). Sở Xây dựng tiếp tục tổ chức kiểm tra theo Kế hoạch số 07/KH-SXD (QLN) đến hết năm 2019.
UBND TP Hà Nội đã ban hành văn bản yêu cầu 19 Chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị; ban hành 02 Quyết định cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì 2% đối với 02 Chủ đầu tư (Vinaconex 3, Sông Đà Thăng Long); thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng 13 chủ đầu tư có vi phạm về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Công tác quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư
Theo Báo cáo số 120/BC-UBND của UBND TP Hà Nội thì trên địa bàn thành phố hiện có 745 nhà chung cư thương mại được đưa vào sử dụng. Cụ thể: Tổ chức bầu 492/745 Ban quản trị (66%); Đã bàn giao hồ sơ cho 392/492 Ban quản trị (80%); Đã bàn giao diện tích sở hữu chung cho 338/492 Ban quản trị (69%); Đã bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho 238/492 Ban quản trị (48%).
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP Hà Nội thì trên địa bàn TP Hà Nội có 174 nhà chung cư tái định cư được đưa vào sử dụng. Cụ thể: Tổ chức Hội nghị nhà chung cư và bầu được 82 Ban quản trị của 93/153 nhà chung cư đủ điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu (61%); 43 nhà chung cư đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần 2 nhưng không thành công, đơn vị được giao quản lý vận hành đã có văn bản đề nghị UBND cấp phường đứng ra tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo quy định (28%); Đã bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho 49/82 Ban quản trị (60%); Đã bàn giao hồ sơ cho 47/82 Ban quản trị (57%); Đã bàn giao 61 phòng sinh hoạt cộng đồng cho Ban quản trị và 57 phòng sinh hoạt cộng đồng cho UBND phường (do chưa có Ban quản trị); Đã bố trí phòng sinh hoạt cộng đồng cho 46/74 nhà chung cư theo thiết kế không có phòng sinh hoạt cộng đồng.
Hiện nay, trên địa bàn thành phố có 1.579 chung cư cũ quy mô từ 2 - 5 tầng.
Năm 2015, UBND TP Hà Nội đã chỉ đạo Sở Xây dựng lập kế hoạch và tổ chức khảo sát, kiểm tra đánh giá sơ bộ chất lượng hiện trạng và phân loại đối với 1.467 chung cư, qua đó phân loại để tổ chức kiểm định chi tiết đối với các chung cư có mức độ xuống cấp nặng là 179 chung cư. Kết quả kiểm định: Chung cư nguy hiểm cấp B: 29, chung cư nguy hiểm cấp C: 147, chung cư nguy hiểm cấp D: 02.
Thực hiện Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 15/02/2016 của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm tra, rà soát, đánh giá an toàn chịu lực nhà ở và công trình công cộng cũ, nguy hiểm tại đô thị, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 4309/QĐ-UBND ngày 05/8/2016 về việc ban hành Kế hoạch kiểm tra, rà soát, đánh giá an toàn chịu lực nhà ở và công trình công cộng cũ, nguy hiểm trên địa bàn Hà Nội, trong đó có 527 công trình nhà chung cư.
Công tác phòng chống cháy nổ
Đối với chung cư thương mại, hiện nay, trên địa bàn TP Hà Nội có 29/79 nhà chung cư có vi phạm về phòng cháy chữa cháy (PCCC) (trong đó 14 công trình có khả năng khắc phục, 15 công trình khó khắc phục do liên quan đến kết cấu công trình - đang xin ý kiến Bộ Công an, Bộ Xây dựng);
Đối với nhà chung cư tái định cư, Sở Xây dựng đã có các Báo cáo UBND thành phố đề nghị bố trí kinh phí để thực hiện việc sửa chữa, nâng cấp, lắp mới hệ thống PCCC tại các nhà chung cư tái định cư (150/168 tòa nhà chung cư tái định cư cần phải sửa chữa, nâng cấp, lắp mới hệ thống PCCC).
Bộ Xây dựng ghi nhận một số kiến nghị của UBND TP Hà Nội, Sở Xây dựng TP Hà Nội cũng như một số quận, huyện để báo cáo cơ quan có thẩm quyền khi xem xét, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan như: Giảm tỷ lệ người tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư; Bổ sung hình thức họp hội nghị nhà chung cư: Trực tuyến, họp thông qua phiếu lấy ý kiến; Bổ sung điều kiện, tiêu chí thành viên Ban quản trị; Quy định thành phần hồ sơ khi bàn giao nhà chung cư; Bổ sung quy định về nguồn kinh phí khi UBND Phường đứng ra tổ chức Hội nghị nhà chung cư; Nghiên cứu lại chế tài xử phạt Ban quản trị cho phù hợp với tình hình thực tế; Quy định rõ cách lập và bàn giao tài khoản kinh phí bảo trì 2%; Quy định cụ thể tỷ lệ nhất trí về việc chi tiêu kinh phí bảo trì 2% cho phù hợp với thực tế; Bổ sung cách tính diện tích lô gia, hộp kỹ thuật; Bổ sung thành phần nghiệm thu khi đưa công trình vào sử dụng…
Một số tồn tại, hạn chế trong quản lý, sử dụng vận hành nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội
Sự chủ động vào cuộc của các cấp chính quyền theo chức năng, nhiệm vụ được giao trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư chưa cao, có nơi còn chưa thực sự quan tâm đúng mức.
Một số UBND các quận, huyện chưa thực hiện tốt công tác phổ biến, tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật; chưa quyết liệt chỉ đạo UBND phường, xã, thị trấn (nơi có nhà chung cư) trong việc đôn đốc các chủ đầu tư tổ chức Hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị và đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư khi chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư hoặc tổ chức Hội nghị nhà chung cư không thành công, dẫn đến trên địa bàn thành phố hiện vẫn còn lượng lớn nhà chung cư (253 trường hợp) chưa thành lập được Ban Quản trị.
Một số chính quyền địa phương chưa sát sao đôn đốc các Chủ đầu tư bàn giao hồ sơ, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, nhà sinh hoạt cộng đồng, quy trình bảo trì tòa nhà, công tác PCCC... của nhà chung cư cho Ban quản trị.
Việc xử lý các tranh chấp phát sinh trong quản lý nhà chung cư còn chậm, hiệu quả chưa cao do các cấp chính quyền cơ sở, các Sở, ngành chưa vào cuộc hoặc vào cuộc nhưng không đạt yêu cầu; chưa xử lý, giải quyết dứt điểm những vụ việc thuộc thẩm quyền.
Đến nay trên địa bàn thành phố vẫn còn số lượng khá lớn chung cư (253/745 chung cư thương mại, chiếm 34%; 60/153 chung cư tái định cư, chiếm 29%) chưa tổ chức được Hội nghị của nhà chung cư và thành lập Ban quản trị.
Trên địa bàn thành phố vẫn còn 100/492 (chiếm 20%) chung cư thương mại, 35/82 (chiếm 43%) chung cư tái định cư chưa bàn giao được Hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị; 154/492 (chiếm 31,3%) chung cư thương mại chưa bàn giao diện tích sở hữu chung cho Ban quản trị, trong đó có 23 trường hợp (chiếm 4,7%) phát sinh tranh chấp về diện tích chung – riêng.
Vẫn còn số lượng rất lớn chung cư (254/492 chung cư thương mại, chiếm 52%; 33/82 chung cư tái định cư, chiếm 40%) chưa bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho Ban quản trị, trong đó phát sinh 39 trường hợp chung cư thương mại có tranh chấp về kinh phí bảo trì này.
Công tác PCCC vẫn còn nhiều tồn tại: Tính đến tháng 6/2018, Cảnh sát PCCC thành phố đã tổ chức rà soát, kiểm tra các cơ sở, công trình nhà cao tầng về các quy định về PCCC và đã công bố danh sách 91 công trình cao tầng cần khắc phục các tồn tại vi phạm về PCCC, trong đó phần lớn là các nhà chung cư cao tầng; vẫn còn những dự án chưa được nghiệm thu PCCC nhưng đã đưa dân vào ở…
Công tác đôn đốc, kiểm tra, thanh tra các chủ đầu tư, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư của các cơ quan chức năng chưa thường xuyên, chưa đáp ứng. Việc xử lý các hành vi vi phạm trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư chưa kịp thời, chưa triệt để.
Kiến nghị của Bộ Xây dựng
Để tăng cường công tác quản lý vận hành sử dụng nhà chung cư trên địa bàn, Bộ Xây dựng đề nghị UBND TP Hà Nội tiếp tục chỉ đạo Sở Xây dựng TP Hà Nội và các cơ quan chức năng của thành phố khẩn trương thực hiện các nhiệm vụ đã được Thủ tướng Chính phủ giao tại Chỉ thị số 29/2018/CT-TTg cũng như tập trung thực hiện một số nội dung cụ thể sau: Lãnh đạo, chỉ đạo khắc phục các hạn chế, tồn tại đã nêu và thực hiện nghiêm túc pháp luật liên quan tới công tác quản lý, vận hành chung cư.
Thường xuyên rà soát, cập nhật tình hình và số liệu về quản lý, sử dụng nhà chung cư, đặc biệt là số liệu liên quan đến kinh phí bảo trì (phân loại số liệu theo thời gian trước và sau khi có Luật Nhà ở 2014).
Tiếp tục công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục về các quy định của pháp luật trong quản lý, sử dụng nhà chung cư cho từng nhóm đối tượng trên địa bàn thành phố (chính quyền cấp quận, huyện, phường, xã; Chủ đầu tư; Ban quản trị; đơn vị quản lý vận hành; chủ sở hữu, người sử dụng). Có hình thức khen thưởng xứng đáng để động viên kịp thời đối với các cấp chính quyền, các tổ chức, cá nhân có liên quan làm tốt công tác liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng như phê bình nghiêm khắc các cấp chính quyền, tổ chức, cá nhân làm chưa tốt công tác này. Có tổng kết, đánh giá để xem xét nhân rộng mô hình chung cư “An toàn - Thân thiện - Lịch sự” như quận Bắc Từ Liêm đã triển khai.
Tiếp tục chỉ đạo Sở Xây dựng, các quận, huyện đôn đốc các chủ đầu tư dự án trên địa bàn chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư thì khẩn trương tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo quy định để bầu Ban quản trị, bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% cho Ban quản trị.
Chỉ đạo các cơ quan chức năng tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn (trong đó cần tập trung xem xét, giải quyết đối với các chung cư đang có tranh chấp như: Hồ Gươm Plaza, Star City 81 Lê Văn Lương, Goldmark City, một số dự án của doanh nghiệp tư nhân Điện Biên, Usilk City…).
Đối với một số chung cư thuộc sở hữu Nhà nước mà không có kinh phí bảo trì hiện nay đã xuống cấp thì đề nghị UBND TP Hà Nội chỉ đạo các cơ quan có liên quan: Sở Xây dựng, Sở Tài chính… xây dựng kế hoạch, bố trí nguồn vốn để bảo trì các chung cư này.
Chuyển cơ quan điều tra để xử lý nghiêm theo quy định đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật.
Chỉ đạo các cơ quan của thành phố khẩn trương thực hiện việc đầu tư sủa chữa, cải tạo, nâng cấp lắp mới hệ thống PCCC tại các khu nhà chung cư tái định cư của thành phố. Khẩn trương tổ chức kiểm định chất lượng các chung cư cũ trên địa bàn để có phương án xử lý.
Chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các quận, huyện khẩn trương giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cư dân tại các dự án có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
Chỉ đạo Sở Xây dựng báo cáo Bộ Xây dựng theo quy định tại Khoản 2, Điều 47 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD về tình hình thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội theo định kỳ 6 tháng, hàng năm hoặc đột xuất.
Khánh An
Theo
