(Xây dựng) - Bà Trần Thị Mỹ Lộc - Phó Tổng Phụ trách kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng của Vin Group - cho rằng, sự cố đối với dự án condotel vừa qua chỉ giống như là một người lính bị ngã trong cả đoàn hành quân, thị trường condotel vẫn phát triển theo đà của nó. Condotel nếu không làm bây giờ sẽ mất cơ hội.
Condotel ở giai đoạn khởi đầu, cam kết lợi nhuận trung bình 4-6%
Theo bà Trần Thị Mỹ Lộc, thị trường condotel mới đang ở bước khởi đầu, tuy condotel và bất động sản nghỉ dưỡng mới tại Việt Nam nhưng quốc tế nó đã có lâu rồi. Sự cố vừa qua chỉ là của một số ít, của ai đó thôi không phải là của cả thị trường. Chúng ta có thể thấy trong xã hội có chuyện này chuyện kia, trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng 1 chủ đầu tư có câu chuyện ồn ào thật đáng tiếc, làm khách hàng xao động. Nó chỉ giống như là một người lính bị ngã trong cả đoàn hành quân, thị trường condotel vẫn phát triển theo đà của nó, điều chỉnh dần và hạn chế hệ luỵ.
 |
| Bà Trần Thị Mỹ Lộc – Phó Tổng Giám đốc Vinhomes. |
Về mức lợi nhuận cam kết, bà Trần Thị Mỹ Lộc chia sẻ, thông lệ quốc tế lợi nhuận cam kết ở mức 4-6% là bình thường. Ví dụ như 1 dự án phải thuê thương hiệu nước ngoài quản lý như Hayatt, họ chỉ làm ở mức 4-6% là bình thường bởi phải cắt phí quản lý cho thương hiệu quản lý. Còn một số chủ đầu tư tự vận hành, không phải cắt phí cho thương hiệu lớn thì họ có thể chi trả mức 8-10% cho nhà đầu tư là khả thi nếu năng lực tốt. Còn nếu tự vận hành mà lợi nhuận cam kết trên 10% là bất bình thường.
Còn với Vinpearl, luôn trong tình trạng kín phòng thậm chí cháy phòng dịp lễ tết cao điểm. Vinpearl có lượng khách ổn định, hệ sinh thái đầy đủ như vui chơi giải trí, công viên safari, công viên nước, casino giữ khách ở lại nhiều hơn, khách chi tiêu nhiều hơn, chủ đầu tư sẽ trả lại tiền cho khách theo tình hình thực tế kinh doanh nhiều hơn, đúng cam kết.
Theo các chuyên gia, cam kết lợi nhuận là động thái tháo gỡ lo lắng của khách hàng, tùy theo đặc thù từ 1 - 2 năm đầu kinh doanh chưa đạt kỳ vọng, thậm chí 5 năm, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng kinh doanh khó khăn, mức chi trả cho khách là 0 thậm chí âm, nếu để khách hàng phải đối diện ngay đầu tiên họ sẽ không hài lòng. Chủ đầu tư hiểu tâm lý sẽ cam kết tháo gỡ lo lắng đó, cam kết tuỳ theo khả thi kinh doanh họ đưa ra, tiềm năng trong suốt quả trình vận hành sau đó đưa ra cam kết nhất định mà họ tính toán được.
Bà Trần Thị Mỹ Lộc phân tích, có 2 hướng cần xem xét. Nếu mua bất động sản kinh doanh mô hình Airbnd thì lợi nhuận 4-6% là mừng lắm. Mức độ cho thuê chỉ ở mức đó, khu nghỉ dưỡng có khả năng khai thác vượt trội, công ty khai thác bình thường chỉ mức đó nhưng giá trị ở chỗ tài sản đầu tư gia tăng.
Nếu dùng gửi ngân hàng, lãi suất đều nhưng qua thời gian tiền lạm phát, yếu tố khác không còn giá trị ban đầu. Bất động sản thì không mất giá, bất động sản nghỉ dưỡng phát triển theo xu thế, theo khuynh hướng, mang tính hạn chế vì tài nguyên biển, nơi có nguồn khoáng quý hiếm, đất đai là giới hạn không phải lúc nào cũng có sẵn, tài sản sẽ gia tăng. Các yếu tố xung quanh làm cho giá trị bất động sản tăng, khi đó 4-6% chỉ là con số người ta đầu tư quay trở lại như bảo chứng cho món tiền quy đổi, không phải giá trị theo thời gian.
 |
| “Một vài dự án condotel gặp sự cố không phản ánh đúng tình hình chung của thị trường”, CEO Vinhomes nhận định. |
Còn bất động sản tự mua tự vận hành món hàng sẽ bị cũ đi, còn đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tài sản được bảo toàn như ban đầu. Doanh thu dành 1 phần quay trở lại để bảo dưỡng cho tài sản luôn mới. Thời hạn sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng có hạn 40-50 năm... tuỳ theo nước, họ sẽ xét đánh giá lại, gia hạn, khi tài sản đó còn vận hành khai thác ổn định như ban đầu sẽ được gia hạn như lâu dài, không cần suy ghĩ nhiều về đó. Cái quan trọng vẫn là xung quanh câu chuyện chủ đầu tư là ai, khả năng khai thác thế nào, không phải ai cũng tham gia được như vậy.
Đánh giá về những lý do thuyết phục nhà đầu tư tiếp tục đầu tư vào condotel, bà Trần Thị Mỹ Lộc cho biết: “Thứ nhất, bất động sản nghỉ dưỡng đang là thị trường tiềm năng và là khuynh hướng, là món đầu tư an toàn hiệu quả. Tuy nhiên, khách hàng phải lựa chọn được chủ đầu tư uy tín, có đạo đức kinh doanh và khả năng vận hành quản lý tốt. Tiếp theo, dù condotel là xu hướng ngoại lai nhưng bắt đúng xu hướng tất yếu của thế giới. Bên cạnh đó, đây cũng là món đảm bảo tài sản lâu dài và có tài sản gia tăng phi mã. Cuối cùng, khung pháp lý sẽ được hoàn thiện, cơ hội bây giờ ko làm thì sau này mất cơ hội”.
Riêng với Vinhomes, trong tổng số 3.000 khách, mỗi năm chúng tôi chi trả 900 tỷ đồng cam kết thu nhập, đến nay đã trả được 3,5 năm cam kết lợi nhuận đạt khoảng 3.000 tỷ đồng. Thị trường cần có nhìn nhận đúng và vị thế tầm vóc tiềm năng của condotel. Cam kết lợi nhuận thì cần đánh giá đúng. Nhìn về Phuket, Việt Nam mới bằng 1/7 đơn vị nghỉ của họ mà thôi. Tốc độ tăng trưởng khách du lịch Việt Nam đứng thứ 3 thế giới, tiềm năng còn nhiều sẽ có nhiều (Thái Lan) dự án tiếp tục ra đời”.
Hoàn thiện khoảng trống khung pháp lý condotel
Mới đây nhất, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Horea cũng có văn bản gửi các cơ quan quản lý Nhà nước về kiến nghị phải sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp.
Tại cuộc họp báo thường kỳ của Chính phủ ngày 2/12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng khẳng định Chính phủ sẽ ban hành những quy định cụ thể về kinh doanh loại hình condotel.
Theo Thứ trưởng Lê Quang Hùng, theo đúng tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng, trong tháng 12, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch sẽ phối hợp hoàn hành các vấn đề pháp lý liên quan đến condotel như: Quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy chế vận hành quản lý, chuyển nhượng, mua bán, cấp chứng nhận sở hữu.
Thứ trưởng Lê Quang Hùng nhận định, condotel là sở hữu của chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư thứ cấp lại sở hữu trực tiếp căn hộ. Loại hình bất động sản condotel phát triển nóng nhất vào năm 2016-2017 sau đó thoái trào vào 2018-2019. Hiện tại, cả nước đang có 30.000 căn condotel.
Loại hình này đang bộc lộ những vướng mắc về hành lang pháp lý. Theo ông Hùng, Luật Du lịch đã có quy định về các loại hình cơ sở lưu trú du lịch bào gồm: Biệt thự du lịch, căn hộ du lịch và nhà ở có phòng có khách du lịch thuê, còn lại các luật liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai thì lại chưa có định danh về loại hình condotel nên chưa có hành lang pháp lý tiếp theo.
Ngoài ra, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng các loại hình này cũng chưa có, chưa rõ ràng giữa việc sở hữ có thời hạn với nhà ở lâu dài. Quy định vận hành, quản lý loại hình này trong Luật Kinh doanh bất động sản chưa rõ.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng cho biết sẽ đề xuất xây dựng hướng dẫn, trong đó có mẫu hợp đồng mua bán condotel. Qua đó, sẽ có những điều khoản ràng buộc trách nhiệm và quyền lợi của người bán, người mua, lưu ý lợi nhuận cam kết… Việc lưu ý lợi nhuận cam kết trong hợp đồng mẫu sẽ tạo ra hành lang pháp lý, cơ quan Nhà nước can thiệp ở mức độ phù hợp
Ninh Nhi
Theo
